株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月25日
不動産売買のお金

固定資産税と都市計画税…ちゃんと理解していますか?【2級FP技能士・宅建マイスターが解説します!】

マイホームを購入するときは、仲介手数料・登記費用・銀行費用・火災保険料など、すぐに支払わなければいけないお金ばかりに目が行ってしまい、購入した後のランニングコストを考えるのを忘れてしまうことがあるようです。

 

毎年課税される「固定資産税・都市計画税」この2つの税金を説明しますので、一緒に確認しておきましょう。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  固定資産税・都市計画税とは…?

2.  固都税は「納税通知書」または「公課証明」で確認!

3.  新築なら固定資産税の軽減を受けられる!

4.  いつ納税すればいいの…?

5.  売却しても1年分は納税義務あり!

6.  固都税額は3年に1度見直されます(評価替え)

7.  タワーマンションの固都税が見直されました!

8.  こういう物件は固都税が高いから要注意!

9.  最後に…

固定資産税・都市計画税とは…?

固定資産税・都市計画税というのは、毎年 1月1日 時点で不動産を所有している人に課税される税金のことです。

 

都市計画税は「市街化区域」内の不動産に課税されます。市街化区域というのは既成市街地や、おおむね10年以内に街づくりをしていきましょうというエリアです。東京23区は大きな河川沿いの一部を除いて市街化区域になっていますから、通常は固定資産税と一緒に都市計画税も課税されることになります。

 

なお、固定資産税と都市計画税を合わせて「固都税(ことぜい)」と呼んだりしています。不親切な不動産屋さんだと「固都税は年額で〇〇円ですね。」とか「固都税の精算は…」などと言いますから覚えておきましょう!

 

不動産取引は「普通は慣れていない。」わけですから、お客さまに専門用語を連発する不動産屋さんはダメだと思います。こういうところもチェックすると安心ですね。

固都税は「納税通知書」または「公課証明」で確認!

税額は「納税通知書」または「公課証明」で確認することができます。東京23区の場合、毎年6月の前半頃に都税事務所から「納税通知書 + 課税明細書」が郵送されてきますので、この書類で確認してください。

 

なお、売却する際に納税通知書を紛失している場合は「公課証明」でも確認することができます。ただし、公課証明は10円単位・1円単位まで記載されていますが、実際に納税するときは100円未満が切り捨てられます。そのため、正しい納税額は「納税通知書」で確認することになります。

 

なお、「評価証明」という書類もあります。簡単に言いますと、「評価証明」に固定資産税額・都市計画税額を加えた書類が「公課証明」です。登記をする時には原本が必要になりますが、「評価証明」「公課証明」のどちらでも通常はOKです。

 

取得してみたい方は都税事務所に行ってみてください。23区であればどこの都税事務所でも取得できます。例えば、港区都税事務所で練馬区の公課証明を取得できるということです。

新築なら固定資産税の軽減を受けられる!

新築住宅であれば「建物」の「固定資産税」が軽減されます。「土地」と「都市計画税」は軽減されません。

 

新築戸建

  ・新築から3年間 1/2

  ・3階建ての耐火・準耐火建築物なら5年間 1/2

 

マンション

  新築から5年間 1/2

 

条件…

 

2020年3月31日まで

居住部分が家屋の 1/2 以上

床面積が50㎡以上280㎡以下(課税床面積)

 

つまり…一戸建てなら4年目、マンションなら6年目に固定資産税額が大きく上がるということです。建物は築年数の経過に伴い価値が下がりますけど、3年では税金の減額は大きくありません。

 

4年目以降に「あれ…?なんでこんなに高いんだ!」と驚かれる人が多いようですけど、この記事を読んでくれた皆さまは大丈夫ですね。

 

少し細かい話ですけど…ちょっと解説をしておきます。

 

3階建ての新築戸建を購入した場合は「建築確認申請書の第四面」を確認してください。「耐火建築物」「準耐火建築物」にチェックがあればOKです。火災保険料を算出するときの「T構造・H構造」を確認するときにも使います。参考画像を下につけておきましたので確認しておきましょう。

 

課税床面積というのは、マンションであれば、専有面積に共用部分の持分割合を合算した面積になります。マンションでは登記簿面積【内法(うちのり)面積】・パンフレット記載面積【壁芯(へきしん)面積】・課税床面積(現況床面積)の3つがありますので注意してください。

 

大きさで並べると… 登記簿面積 < パンフレット面積 < 課税床面積です。課税床面積は、課税明細書または公課証明(評価証明)で確認できます。

 

1LDKでも軽減される可能性はあります。なお、280㎡を超えたら軽減を受けられなくなります。広いヴィンテージマンションですけど、面積がギリギリだった…という経験がありますので、皆さまもご注意を!

いつ納税すればいいの…?

納税は納税通知書が送られてきてからお支払いください。一括払い または 年4回の分割払いにすることもできます。分割払いは…6月末・9月末・12月末・2月末が納付期限になりますので、その年の納税通知書を確認してください。

売却しても1年分は納税義務あり!

納税義務は1月1日時点での所有者になります。そのため、途中で売却したとしても、1年分の納税義務は売主さまにある…ということです。

 

しかし、売買契約書には…「引渡日の当日から税金や管理費等の負担が買主さまに移転する」という内容が記載されていますから、売却する際には次のように精算します。

 

例えば、固定資産税・都市計画税の年額が109,500円、引渡日が4月11日だったとします。引渡日の前日までは売主さま負担、当日から買主さま負担になりますから、1月1日~4月10日までの100日間が売主さま、残りの265日が買主さまとなります。計算式は…

 

売主さま … 109,500円 × 100/365日 = 30,000円

買主さま … 109,500円 × 265/365日 = 79,500円

 

4月11日に、残代金と精算金(79,500円)を受領するということになります。

固都税額は3年に1度見直されます(評価替え)

固定資産税・都市計画税は、「評価証明 または 公課証明」・「課税明細書」に記載されている「固定資産税評価額」に税率をかけて算出しています。

 

固定資産税評価額は、国が定める「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定するものです。評価額は取引相場よりも安くなっており、土地は時価の約70%・建物は建築費の50%~70%程度と言われています。

 

この固定資産税評価額は3年に1度見直しされています。直近では平成30年度(2018年)に評価替えが行われました。

 

評価替えの年は3年に1度なので、平成はちょうど3の倍数で覚えやすかったですけど、もうすぐ平成は終わってしまいますね…。しかし西暦も下2ケタが3の倍数だからなんとか忘れずに済みそうです。2018年・2021年・2024年…。覚えやすいですね。

 

評価替えが行われた平成30年4月の残代金決済の経験を紹介します。

 

目黒区・渋谷区・東村山市の残代金決済があったので、評価証明の金額を見比べてみたところ、目黒区と渋谷区は10%前後値上がり、東村山市は変わらず…という結果でした。司法書士先生と話をしていましたら、地方は下がっていたそうです。地価が上昇するエリア・下がるエリアの差は大きく開いていくことになるかもしれません。

タワーマンションの固都税が見直されました!

タワーマンションは低層階と高層階では販売価格が大きく異なりますよね。それなのに、今までは土地も建物も一律の評価基準で固定資産税と都市計画税が課税されてきました。

 

そこで、建物は階数が上がるごとに負担額を増やそう。ということになりました。ただし、それほど大きな増税にはなっていませんから、高層階を購入するような富裕層にとっては気にならないのではないかな…と思います。簡単な説明だけしておきます。

 

居住用超高層建築物(建物高さが60m超)に対する固定資産税・都市計画税は、1階を100とし、1階上がるごとに 10/39を加えた数値に補正されます。つまり、1階上がるごとに約0.256%上昇するという計算です。

 

真ん中の階は増減なし、低層階は減税、高層階は増税となります。

 

50階建てのマンションであれば、25階は±0、1階は-6.4%、50階は+6.4%です。建物の固都税が10万円なら、わずか6,400円/年の増税になるのです。お金持ちにとっては誤差ですよね…。

 

なお、この制度が適用されるのは、平成30年度から新たに課税されるマンションに限定されます。過去のマンションには適用されませんのでご注意ください。

こういう物件は固都税が高いから要注意!

価格がちょっと安くても固都税には要注意!

 

マンションなら…築年数が古かったり、駅から離れているかわりに専有面積が広い物件も検討したくなりますよね?私の経験では、築20年程度のマンションでも専有面積が100㎡あれば固都税は年額20万円程度になります。

 

3,000万円半ばの物件を購入して年20万円の負担は想定外…となりやすいです。

 

一戸建てなら旗型地(敷地延長)や不整形地に注意しましょう。不整形地で土地が50坪と広かった場合も年税額が20万円を超える可能性が高いです。新築戸建てなら4年目からは25万円・30万円も十分にありえます。

 

いきなりこんな納税通知書がきたら驚きますよね…。

最後に…

不動産屋さんは早く契約したかったり、固都税まで気にしていなかったりしますので、購入後のランニングコストをしっかり考えておいてください。

 

毎月の住宅ローン返済額だけではありませんから、丁寧に説明してくれる不動産屋さんを見つけることが大事だと思います。大きなお買い物ですから、楽しみながらガンバリましょう!応援しています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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