消費税が8%から10%へ増税！不動産を購入するなら4つの住宅取得支援策を確認！

2019年10月に消費税が予定通り10%へ増税される場合、住宅取得者への負担が大きくなるため、4つの支援策が打ち出されています。国土交通省の資料を見ながら一緒に勉強しておきましょう！！

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

※ この記事は2019年1月10日時点での内容を記載しています。

消費税は2014年4月に5%から8%へ引き上げられ、2019年10月には10%へ増税されるでしょう。

8%から10%への増税は、2015年10月から2017年4月に延期され、その後さらにへ延期されました。2度も延期されていますが、今回はよほどのことがない限り延期されないのではないでしょうか…？

法律上は消費税増税の時期が確定していますけど、経済がどうなっているかの見通しを立てることが困難な状況にあるため、最終的に政治がどう判断するかはわかりません。ちょっとわかりづらいですけど、確定しているといえば確定しているけど、100%増税になるかと言われれば「わからない！」と言える状況のようですね。

まとめておくと…

2014年  4月　5% ⇒ 8%

2015年10月　1年6ヶ月先送り

2017年  4月　2年6ヶ月先送り

2019年10月　いよいよ…10%！？

よくある勘違いなのですが、不動産は土地建物全体に所費税が課税されるわけではありません！ココ間違えると消費税増税の影響に困惑してしまうでしょう。ファイナンシャルプランナーが書いた記事や住宅ローンの本でも間違えていることが多いので要注意ですね。

土地：非課税

建物：課税

個人同士の売買では消費税が非課税となりますから、一般的なファミリーが居住している中古マンションを一般的なファミリーが購入する場合、消費税は課税されません。課税されるのは、新築戸建てやリノベーション済みの中古マンションなどを購入する場合です。この場合でも、消費税が課税されるのは建物価格だけなのです。

 

簡単な具体例を見てみましょう。

土地が3,500万円・建物が1,500万円の新築一戸建てを購入しました。消費税込みの総額はいくらになるでしょうか…？

この記事を書いている時点では消費税が8%ですから、1,500万円×8%＝120万円が消費税です。そうすると、総額は…3,500万円＋1,500万円＋120万円＝5,120万円となります。

なお、販売図面には税込価格の5,120万円が記載されます。販売価格は内税にしなければいけませんので、別途消費税を請求されることはありません！安心してくださいね。

「住宅ローン減税」「住宅ローン控除」はどちらも同じです。正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言いますけど、覚えづらいですよね。私は「住宅ローン控除」と呼ぶことが多いです。

まず、2019年1月時点での減税内容を確認しましょう～

「住宅ローン減税」とは、住宅ローンを組んで住宅を購入しやすくするために、支払った所得税・住民税の一部を返還しましょう！という制度です。詳細は別の記事をご確認ください。

2018年1月～2021年12月までに入居した場合…

年末ローン残高上限：4,000万円

借入金に乗ずる控除率：1%

各年の控除限度額：40万円

最大控除額：400万円

入居した日の翌年から10年間、住宅ローンの年末残高×1%を上限に、支払った所得税・住民税が還付されます。

最大控除額の400万円が還付されるためには、10年後に住宅ローンの残債が4,000万円残っていて、所得税・住民税（住民税の還付は最大136,500円）を合計して年間40万円支払っていることが条件です。ご主人が単独で住宅ローンを組むのであれば、年収800万円弱くらいあるとMAX受けられるかな…という感じでしょうか。

なお、「長期優良住宅」「認定低炭素住宅」なら、年末ローン残高上限が5,000万円にあがります。

次に、消費税10%が適用される「新築住宅や中古住宅を取得」したり、「リフォーム」した場合で、2020年12月までに入居した場合を確認しましょう。

住宅ローン減税の控除期間が3年延長され、建物価格の消費税増税分（10%－8%＝2%）が最大で減税されます！

先ほどの例で見ると、建物価格が1,500万円でしたね。消費税増税分は1,500万円×2%＝30万円です。この30万円を3年かけて返還してくれるわけです。このケースでは、マイホーム入居日の翌年を1年目として、11年目～13年目まで10万円ずつ還付を受けられることになります。

最後に詳細な条件を確認しておきましょう。

適用年の11年～13年目までの各年の控除限度額は、以下のいずれか 小さい額 です。

■ 住宅ローンの年末残高（4,000万円が限度）× 1 %

■ 建物購入価格（4,000万円が限度）× 2%÷3年 

住宅ローンの借入が少ないなら、建物消費税増税分の減税効果を受けることができない可能性があります。

例えば、11年目の住宅ローン残高が500万円で建物購入価格が1,500万円だと、500万円×1%＝5万円 ＜ 1,500万円×2%÷3＝10万円で、5万円しか減税効果がありませんよね。特に、マンションは建物割合が大きくなりますから、減税効果が弱まる可能性がありますので、理解しておいてください。

皆さまは「すまい給付金」を知っていますか？

実は、この制度。不動産屋さんもわかっていないようで、受給資格があるのに受給申請していないケースが多いように感じています。現行制度を簡単に紹介しつつ、変更点を解説しておきます。

「すまい給付金」というのは、住宅ローン減税を補完するための制度です。

住宅ローン減税は支払った「所得税・住民税」が還付される制度のため、年収が高くないと十分な効果を期待できません。そこで、住宅ローン減税の負担軽減効果を十分に受けられない住宅購入者に対して、税金の負担を軽減させようとしています。

給付額はちょっと計算がわかりづらいので、ここでは簡単な説明に留めます。詳細は別の記事でまとめる予定です！

～ 消費税8％・現在の給付額 ～

収入額の目安　　　　　　　　給付基礎額

425万円以下　　　　　　　　　30万円

425万円超・475万円以下　　　  20万円

475万円超・510万円以下　　　  10万円

～ 消費税10％・増税後の給付額 ～



収入額の目安　　　　　　　　給付基礎額


450万円以下　　　　　　　　　50万円

450万円超・525万円以下　　　  40万円

525万円超・600万円以下　　　  30万円

600万円超・675万円以下　　　  20万円

675万円超・775万円以下　　　  10万円

最大給付額が50万円まで増えていますね！さらに、10万円の給付を受けられる対象者もだいぶ増えていることに注目してくださいね。

対象になる不動産を購入したら手続きを忘れないでくださいね！不動産屋さんが手伝ってくれないことが多いため、自分で動く！というつもりでいてください。私は、引渡日当日に申請書類を持参してお客さまに記入してもらい、帰りにポストへ書類を投函するようにしていますよ。

住宅エコポイントが復活することになりました！新制度の名称は「次世代住宅ポイント制度」です。消費税増税後の景気対策として、そして、良質な住宅ストック形成を目的としています。

「環境」「安全・安心」「健康長寿・高齢者対応」「子育て支援、働き方改革」につながる住宅の新築、住宅のリフォームを対象にポイントが発行され、商品などと交換することができます。

過去の住宅エコポイント制度では、対象になる新築戸建てを購入したお客さまがポイントを使ってオプション工事をしていました。30万円分のオプションを付けられるというのは、意外と嬉しいものなんですよ！

今回は上限が35万ポイント。下記いずれかの条件を満たすだけで、標準ポイントとして「30万ポイント」が付与されます。

■ 断熱等級4 or 一次エネルギー消費量等級4

■ 劣化対策等級3 and 管理対策等級2

■ 耐震等級2 or 免震建築物

■ 高齢者等配慮対策等級3

他のポイントもチェックしておきましょう。

下記いずれかに適合すれば、優良ポイントとして「5万ポイント」が付与されます。

■ 認定長期優良住宅

■ 低炭素認定住宅

■ 性能向上計画認定住宅

■ ZEH（Net Zero Energy House・ゼッチ）

家事負担を軽減させる設備を設置すれば、オプションポイントが付与されます。

■ ビルトイン食洗器　1.8万ポイント

■ 掃除しやすいレンジフード　0.9万ポイント

■ ビルトイン自動調理対応コンロ　1.2万ポイント

■ 掃除しやすいトイレ　1.8万ポイント

■ 浴室乾燥機　1.8万ポイント

■ 宅配ボックス　1万ポイント

住宅リフォームもいろんな項目に対してポイントが付与されます！

住宅取得資金等贈与の非課税枠が一気に拡大されます！！

消費税率が8%の時は、700万円  or  1,200万円でした。

これが、所費税率10%になると…

2,500万円  or  3,000万円まで跳ね上がるのです！

※1,200万円・3,000万円は「良質な家屋」が条件

住宅取得資金の贈与を受けられる…そんな羨ましい方に限られますけど、ここ数年、この制度を利用するお客さまが多かったので、利用できる方はマイホームの購入に前向きになれるかもしれませんね。

4つの住宅取得支援策は消費税増税による負担を軽減させることが目的なので、対象になる住宅は、消費税が課税される物件に限定されます。具体的には、新築物件・リノベーション済みの中古物件などです！この点、ご注意ください。

国土交通省　消費税増税　経過措置　4つのポイント

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