消費税が8%から10%へ増税！不動産を購入するなら4つの住宅取得支援策を確認！

2019年10月に消費税が10%へ増税されました。不動産は価格が高くて住宅取得者への負担が大きいため、4つの支援策が打ち出されました。国土交通省の資料を見ながら一緒に勉強しておきましょう！！

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

更新情報…

2019年10月7日　消費税率が10%になりましたので記事を書きなおしました。

消費税は2014年4月に5%から8%へ引き上げられ、2019年10月に10%へ増税されました。

8%から10%への増税は、2015年10月から2017年4月に延期され、その後さらに2019年10月へ延期されましたが…ついに増税されましたね。

法律上は消費税増税の時期が確定していますけど、経済がどうなっているかの見通しを立てることが困難な状況にあるため、最終的に政治がどう判断するかはわかりません。ちょっとわかりづらいですけど、確定しているといえば確定しているけど、100%増税になるかと言われれば「わからない！」と言える状況のようです。

消費税増税の流れをまとめておくと…

1989年  4月　消費税3%スタート　（平成元年）

1997年  4月　3% ⇒ 5%

2014年  4月　5% ⇒ 8%

2015年10月　1年6ヶ月先送り

2017年  4月　2年6ヶ月先送り

2019年10月　8% ⇒ 10%　　　　  （令和元年）

よくある勘違いなんですけど、不動産は土地建物全体に消費税が課税されるわけではありませんので注意してください。建物には課税されますけど、土地には課税されないんです。また、個人の売主様が売却するマイホームなら建物にも消費税は課税されません！！

このキソ知識を知らないと、消費税増税による影響に困惑してしまうかもしれませんね。ファイナンシャルプランナーが書いた記事や住宅ローンの本でも間違えていることがあるので困ったものです…。

大事なのでもう1度まとめましょう。

土地：非課税

建物：課税

この知識があるかどうかで、消費税増税の影響を正しく理解しやすくなります。勘違いしている場合と、理解できた後の違いを見てみましょう。

土地3,500万円・建物1,500万円の建売住宅を購入したとします。

消費税が販売価格全体にかかると勘違いしていると…

5,000万円×（10%－8％）＝100万円　➡増税額

消費税が建物だけに課税されると理解でいていると…

1,500万円×（10%－8％）＝30万円　➡増税額

こうやって計算してみると、増税前に急いでマイホームを購入する必要はない！ってことが簡単にわかりますよね。

なお、マンションは建物価格の割合が大きくなりますので、増税による負担は増えてしまいます。念のため、具体例で計算してみると、建物が2,500万円なら増税額は50万円です。これでも焦るほどではないと言えるでしょう。

そして、ここからが本題。

上記のような増税があると、お財布のひもは固く結ばれてしまいますよね…。そこで！これから解説する「住宅取得支援策」が登場します。この支援策の効果が大きいため、増税後に購入した方が良い場合もあるほどなんですよ。

全部で4つありますから順番に見ていきましょう！！

「住宅ローン減税」「住宅ローン控除」はどちらも同じです。正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言いますけど、覚えづらいですよね。ゆめ部長は「住宅ローン控除」と呼ぶことが多いです。

「住宅ローン減税」とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入しやすくするために、支払った所得税・住民税の一部を返還しましょう！という制度です。

消費税が8%だった時には10年目までしか減税を受けられませんでしたが、令和元年10月1日～令和2年12月31日までに入居した場合は、11年目～13年目も減税を受けられるようになりました。1年目～10年目、11年目～13年目までに分けて見ていきましょう。

【1～10年目】

年末ローン残高上限：4,000万円

借入金に乗ずる控除率：1%

各年の控除限度額：40万円

最大控除額：400万円

入居した日の翌年から10年間、住宅ローンの年末残高×1%を上限に、支払った所得税・住民税が還付されます。

最大控除額の400万円が還付されるためには、10年後に住宅ローンの残債が4,000万円残っていて、所得税・住民税（住民税の還付は最大136,500円）を合計して年間40万円支払っていることが条件です。ご主人が単独で住宅ローンを組むのであれば、年収800万円弱くらいあるとMAX受けられるかな…という感じでしょうか。

なお、「長期優良住宅」「認定低炭素住宅」なら、年末ローン残高上限が5,000万円に上がります。

【11～13年目】

適用年の11年～13年目までの各年の控除限度額は、以下のいずれか 小さい額 です。

■ 住宅ローンの年末残高（4,000万円が限度）× 1 %

■ 建物購入価格（4,000万円が限度）× 2%÷3年 

5,150万円の建売住宅（土地：3,500万円・建物：1,500万円）を住宅ローンで4,000万円借りて購入した例で考えみましょう。11年目の年末残高は3,000万円とします。

11年目…

■ 3,000万円×1%＝30万円

■ 1,500万円×2%÷3＝10万円

小さい金額が限度額ですから10万円が控除額です。

12年目・13年目の年末残高は2,000万円台の後半ですから、上記と同じように、10万円ずつ控除されることになるでしょう。

つまり、消費税増税分の1,500万円×2%＝30万円を3年かけて返還してくれるわけですね。

最後に注意点を確認しておきましょう。

住宅ローンの借入が少ない場合は、建物消費税増税分の減税効果を受けることができない可能性があります。

例えば…

11年目の住宅ローン残高が500万円で建物購入価格が1,500万円だと、500万円×1%＝5万円 ＜ 1,500万円×2%÷3＝10万円で、5万円しか減税効果がありませんよね。減税効果が弱まる可能性があることを理解しておいてください。

皆さまは「すまい給付金」を知っていますか？

実は、この制度。不動産屋さんもわかっていないようで、受給資格があるのに受給申請していないケースが多いように感じています。現行制度を簡単に紹介しつつ、変更点を解説しておきます。

「すまい給付金」というのは、住宅ローン控除を補完するための制度です。

住宅ローン控除は支払った「所得税・住民税」が還付される制度のため、年収が高くないと十分な効果を期待できません。そこで、住宅ローン控除の負担軽減効果を十分に受けられない住宅購入者に対して、税金の負担を軽減させようとしてくれます。

給付額はちょっと計算がわかりづらいので、ここでは簡単な説明に留めます。詳細は別の記事でまとめる予定です！

～ 消費税8％時の給付額 ～

収入額の目安　　　　　　　　給付基礎額

425万円以下　　　　　　　　　30万円

425万円超・475万円以下　　　  20万円

475万円超・510万円以下　　　  10万円

～ 消費税10％・増税後の給付額 ～

収入額の目安　　　　　　　　給付基礎額

450万円以下　　　　　　　　　50万円

450万円超・525万円以下　　　  40万円

525万円超・600万円以下　　　  30万円

600万円超・675万円以下　　　  20万円

675万円超・775万円以下　　　  10万円

最大給付額が50万円まで増えていますね！さらに、10万円以上の給付を受けられる対象者もだいぶ増えていることに注目してくださいね。

対象になるマイホームを購入したら手続きを忘れないようにしましょう！不動産屋さんが手伝ってくれないことが多いため、自分で動く！というつもりでいてください。ゆめ部長は、引渡日当日に申請書類を持参してお客さまに記入してもらい、帰りにポストへ書類を投函するようにしているんですよ。ちょっとしたサポートですけど、すごく喜ばれています♪

住宅エコポイントが復活することになりました！新制度の名称は「次世代住宅ポイント制度」です。消費税増税後の景気対策として、そして、良質な住宅ストック形成を目的としています。

「環境」「安全・安心」「健康長寿・高齢者対応」「子育て支援、働き方改革」につながる住宅の新築、住宅のリフォームを対象にポイントが発行され、商品などと交換することができます。

過去の住宅エコポイント制度では、対象になる新築戸建てを購入したお客さまがポイントを使ってオプション工事をしていました。30万円分のオプションを付けられるというのは、意外と嬉しいものなんですよ！

今回は上限が35万ポイント。下記いずれかの条件を満たすだけで、標準ポイントとして「30万ポイント」が付与されます。

■ 断熱等級4 or 一次エネルギー消費量等級4

■ 劣化対策等級3 and 管理対策等級2

■ 耐震等級2 or 免震建築物

■ 高齢者等配慮対策等級3

他のポイントもチェックしておきましょう。

下記いずれかに適合すれば、優良ポイントとして「5万ポイント」が付与されます。

■ 認定長期優良住宅

■ 低炭素認定住宅

■ 性能向上計画認定住宅

■ ZEH（Net Zero Energy House・ゼッチ）

家事負担を軽減させる設備を設置すれば、オプションポイントが付与されます。

■ ビルトイン食洗器　1.8万ポイント

■ 掃除しやすいレンジフード　0.9万ポイント

■ ビルトイン自動調理対応コンロ　1.2万ポイント

■ 掃除しやすいトイレ　1.8万ポイント

■ 浴室乾燥機　1.8万ポイント

■ 宅配ボックス　1万ポイント

住宅リフォームもいろんな項目に対してポイントが付与されます！

住宅取得資金等贈与の非課税枠が一気に拡大されました！！

消費税率が8%の時は「700万円  or  1,200万円」でしたが、「2,500万円  or  3,000万円」まで跳ね上がっています！

もう少し詳しく贈与税が非課税になる限度額をチェックしましょう。消費税増税直後の影響を考慮した制度ですから、日にちが経つと効果が弱まっていきます。

■ 令和2年（2020年）3月までに売買契約

消費税：10％

良質な住宅用家屋　：3,000万円　

その他の住宅用家屋：2,500万円

消費税：非課税

良質な住宅用家屋　：1,200万円　

その他の住宅用家屋：   700万円

■ 令和2年4月～令和3年3月までに売買契約 ⇒ 今、ここ。

消費税：10％

省エネ等住宅　　　：1,500万円　

その他の住宅用家屋：1,000万円　

消費税：非課税

良質な住宅用家屋　：1,000万円　

その他の住宅用家屋：   500万円

■ 令和3年4月～令和3年12月までに売買契約

消費税：10％

省エネ等住宅　　　：1,200万円　

その他の住宅用家屋：   700万円

消費税：非課税

良質な住宅用家屋　：   800万円　

その他の住宅用家屋：   300万円

※省エネ等住宅とは次のいずれかを満たすものです。

■ 断熱等性能等級4

■ 耐震等級2以上

■ 免震建築物

■ 一次エネルギー消費量等級4以上

■ 高齢者等配慮対策等級3以上（マンションは専有部分のみ）

上記の性能を有していることは、「建設住宅性能評価書」「認定長期優良住宅建築証明書」「認定低炭素住宅建築証明書」などで証明します。なお、住宅性能評価制度を利用していない場合でも、「贈与税非課税措置に係る住宅性能証明書」を取得することで証明できる場合があります。

更新情報…

「良質な住宅用家屋」は「省エネ等住宅」へいつの間にか変更されていました。そのため、本日以降のお話に関しては名称を変更してあります。（更新情報・終）

聞きなれない書類がたくさん出てきて…わかりづらいですよね（汗）

正直、読み飛ばしたくなるかも（笑）

この制度は住宅取得資金の贈与を受けられる…そんな羨ましい人に限られますけど、ここ数年、この制度を利用するお客さまが増えている気がします。消費税増税というマイナスを十分にカバーできる制度ですから、マイホーム購入時には検討してみてください。

2019年10月追記…

「住宅取得等資金の非課税制度」は「住宅借入金等特別控除」と併用することができます。しかし、次の注意点がありますので十分に注意してください！

住宅ローン控除の計算方法が変わり、次の計算式で求めた金額の小さい方が控除限度額となるのです！

■ 年末の住宅ローン残高×1%

■ （不動産購入価格－贈与額）×1%

具体例を見てみましょう。

両親からの贈与700万円・住宅ローン3,000万円で3,500万円の新築戸建てを購入しました。3年目・年末の住宅ローン残高が2,900万円です。この年の住宅ローン控除限度額はいくらになるでしょうか…？

通常であれば、住宅ローン残高2,900万円×1%で29万円が控除限度額となりそうですよね。ところが、この計算式ではNGなのです。

700万円の贈与に対しては先に非課税となっているにもかかわらず、さらに住宅ローン控除で税金の優遇を受けていることになります。つまり、二重に優遇措置を受けてしまった…ということです。

そのため、実際の計算式は次のようになります。

（3,500万円－700万円）×1%＝28万円

28万円 ＜ 29万円

小さいほうの28万円が控除限度額！

この問題が生じるのは下記の場合です。自己資金が多くて住宅ローン借入額が少ないなら関係ないお話になります。

住宅ローン借入額 ＋ 贈与額 ＞ 不動産購入価格

平成30年12月11日に国税庁から「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除等の適用誤りに関するお知らせ」がありました。ちょっと難しい内容ですけど、この項目の申告ミスが多発していることへの注意喚起でもありますから、興味があれば読んでみてくださいね。

2019年10月8日追記…

質問をいただきましたので、その内容を追記しておきます。

2019年10月に5,150万円の新築戸建を購入しました。内訳は次の通り。

土　地：3,500万円

建　物：1,500万円

消費税：150万円

両親から住宅取得資金3,000万円の贈与を受ける予定なのですが、消費税が課税される建物価格に対して贈与税が非課税になるのか、それとも、物件価格全体に対して3,000万円まで非課税になるのか、教えてください！

ちょっと気になる論点を思い出して少し心配になりましたので、念のため、税務署へ電話して確認してみました。

回答は建物価格に対してではなく、物件価格全体に対して3,000万円まで非課税にできるとのことでした。つまり、贈与税が非課税になるのは「1,500万円まで」ではありません。

なお、併用できる相続時精算課税制度と異なり、この制度は複数の直系尊属から贈与を受けることができますが、全体で3,000万円が限度になるそうです。お父さんから1,000万円・おじいちゃんから2,000万円という感じですね。

こうやって質問をいただくとホントに勉強になります。いつか、無料の質問コーナーを作りたいなぁ～と思いました。そのためにも、早くこのWebページを作り込まなくては！頑張ります！！

4つの住宅取得支援策は消費税増税による負担を軽減させることが目的なので、対象になる住宅は、消費税が課税される物件に限定されます。具体的には、新築物件・リノベーション済みの中古物件などです！この点、ご注意ください。

国土交通省　消費税増税　経過措置　4つのポイント

本日も最後までお読みいただきありがとうございました！