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2019年10月12日
不動産売買のお金

不動産売買契約の不動産取得税を宅建マイスターが徹底解説します!

不動産を取得したら税金が課税されるという悲しい事実を知っていますか?ただでさえ出費が続くのに…(怒)と感じる人が多いと思いますので、今回の記事で「不動産取得税」に関してまとめてみます。

 

不動産取得税は「面積基準」や「築年数」の要件があるので、どの書類の、どこを見て確認したらいいのか…?そんな皆さまの疑問を解消しますね!

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産を取得すると課税される「不動産取得税」とは…

不動産取得税とは…不動産を「取得」した時に課税される税金のことです。

 

「取得」というのは、購入した時だけでなく、贈与、建物の新築や増築も含まれます。ただし、相続した時は相続税が課税されるので不動産取得税は非課税になっています。

 

納税時期と納税方法もお話しておきますね。

 

不動産の所有権移転登記をしてから、大体 6か月~1年半後に都道府県税事務所から納税通知書が送付されてきます。納期(約1か月)までに銀行・コンビニ・都(県)税事務所で納税してください。なお、建物を新築した場合は納税通知書の送付が少し遅くなります。

 

1つ注意しておきますと、不動産屋さんが作成する諸費用概算書・資金計算書には不動産取得税が記載されていないことが多いので要注意です。

 

不明確なことを記載してトラブルになるのを避けたい…というのが理由のようですけど、ある日突然、納税通知書が届いたらビックリしてしまいますよね。急な出費でお客さまが困らないように、ゆめ部長が使っている諸費用概算書には不動産取得税の項目を入れています!

不動産取得税の計算方法を見てみましょう!

不動産取得税の計算は次の通りで「宅地」の場合は税率が安くなる特例があります。

 

固定資産税評価額 × 税率

 

「宅地」の場合 … 

 

固定資産税評価額 × 1/2 × 税率

※ 宅地の特例(×1/2)は令和3年3月31日まで

 

「固定資産税評価額」とは、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基となる評価額のことです。実際に取引される相場の大体70%に設定されています。

 

固定資産税評価額は、都税事務所で「評価証明書」または「公課証明書」を取得するか、毎年6月頃に送付されてくる「固定資産税・都市計画税課税明細書」で確認することができますよ。

 

次に、不動産取得税の税率を見てみましょう。

 

原則4%

特例 … 土地・住宅:3%    

     住宅以外の建物:4%

 

1%軽減されるのは令和3年(2021年)3月31日まで。前回は期限が3年延長されましたので、次回も延長される可能性があります。

 

イヤになってきましたよね。

わかりますよ。

ゆめ部長も税金は苦手ですから(笑)

 

一般的なマイホームを購入した場合をまとめると…

 

建物固定資産税評価額 × 3%

土地固定資産税評価額 × 1/2 × 3%

 

しかし!上記の金額がそのまま課税されてしまうと…大変な納税額になってしまいます。ちょっと具体例で見てみましょう。

 

大規模分譲マンションを具体例にします。

マンション全体の土地の固定資産税評価額が30億円

持分が300万分の1万

建物価格が800万円

として考えてみます。

 

上記の税率がそのまま課税されてしまうと…

 

土地 : 30億円 × 1万/300万 = 10,000,000円

     1,000万円 × 1/2 × 3% = 150万円

 

建物 : 800万円 × 3% = 24万円

 

合計で174万円!!!

 

さすがにこんな鬼のような課税はしませんよね。実際は土地・建物のどちらも特例で税額が軽減されます。

 

先にポイントを簡単にまとめておくと…

 

土地は非課税になる可能性が高い!

新築の建売住宅は建物も非課税になる可能性が高い!

新築マンションは建物が高額だから課税される可能性が高い!

中古戸建は課税される可能性がある。

1Rや専有面積が広いマンションは軽減がないから税額が高くなる!

 

建物の軽減特例は「新築」・「中古」で異なりますので分けて見ていきましょう!

新築住宅で適用される不動産取得税軽減の特例

ちょっと難しいかもしれませんけど、具体例・資料を添付しながら解説しますので、頑張って付いてきてくださいね!

 

なお、あまり使われない箇所を記載すると、解説が全然理解できなくなりますので、細かい部分は省略します。この記事では大まかな計算を理解してもらい、詳細な条件や具体的な計算は税理士先生・税務署へ必ず確認してほしいです!

 

では、土地・建物に分けて見ていきます。

【建物】

新築建物の不動産取得税を計算する場合、固定資産税評価額から1,200万円 or 1,300万円を引いた金額に対して、税率の3%をかけます。計算式は次の通りです。

 

(固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%

 

新築物件の場合、固定資産税評価額は都税事務所の担当者が現場を見て決めます。これを「家屋調査」と言います。建物の広さ・グレード・設備などによって評価額は変わりますが、一般的には、建築費用の60%~70%です。

 

2つ具体例を見てみましょう。

 

1つ目は一般的な建売住宅です。3LDK・延床面積85㎡くらいですと1,400万円くらいが建築費用かな…?と思います。

 

そうすると、固定資産税評価額は…

1,400万円 × 60% ~ 70% = 840万円 ~ 980万円

 

黄色の計算式に入れてみると、

( 840万円 - 1,200万円 )× 3% = 0円

( 980万円 - 1,200万円 )× 3% = 0円

 

2つ目は新築マンションです。物件価格が5,000万円くらいだと、建物価格の方が少し高くなりますから、建物価格は2,800万円くらいでしょうか…?

 

そうすると、計算式は次のようになります。

( 2,800万円 × 70% - 1,200万円 )× 3% = 228,000円

( 2,800万円 × 60% - 1,200万円 )× 3% = 144,000円

 

これは概算金額になります。家屋調査が終わっていない段階で計算した時の参考価格はこんな感じでしょうか?というお話でした。

 

上記のように-1,200万円・-1,300万円できるのは、次の条件を満たす新築物件に限られます。

 

居住用その他も含めて住宅全般に適用OK

課税床面積が50㎡以上・240㎡以下

     ⇒ 戸建て以外の賃貸住宅は40㎡以上

1,300万円にできるのは「認定長期優良住宅」

  ⇒ 令和2年(2020年)3月31日までに取得

 

「課税床面積」というのは、マンションの「専有部分」と「共有部分の持分」を合算したものです。総戸数が少ないヴィンテージマンションや共用部分が広いマンションの場合、登記簿面積よりも課税床面積がだいぶ大きくなることがありますので十分に注意してくださいね!

【土地】

いろんな税金のテキスト・Webページを読みましたけど、どの解説を読んでも「あ~わからない!税金キライ!」と思ってしまいましたので、余計な部分はカットして具体例を見ながら解説していきます。

 

まず、計算式。ここでは「普通のマイホーム」を前提にしてください。

 

固定資産税評価額 × 1/2 × 3% - 控除額

 

※土地が「宅地」前提なので 「×1/2」しています。

 

固定資産税評価額は「評価証明書・公課証明書・課税明細書・名寄帳」などの書類で確認してください。不動産の所有者なら「課税明細書」があるはずです。なくしてしまったり、所有者でなければ、不動産屋さんに手配してもらいましょう。

 

少し面倒なのが「控除額」です。次のどちらか「多い」方を控除できます。

 

45,000円

(土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2)

         ×(課税床面積× 2【200㎡限度】)× 3%


… 意味わからないですよね。

 

計算したくないですけど、ほぼ間違いなく上のより下のの方が金額が高くなるので、残念ながら計算することになります。では、具体例で見ていきましょう。

 

中古マンションを購入

土地の固定資産税評価額4,000万円

課税床面積110㎡

共有持分土地面積:80㎡

 

4,000万円 ÷ 80㎡ × 1/2 × 200㎡ × 3% = 150万円

 

ここまでの計算式を説明しておくと…

 

課税床面積×2で220㎡ですけど、MAX200㎡まででしたよね。計算した金額150万円は4万5,000円より大きいので、150万円控除できることになります。これで「控除額」は計算できました。次に、不動産取得税を計算しましょう。

 

4,000万円 × 1/2 × 3% - 150万円 = ▲90万円

 

というわけで、控除額のおかげで課税額がマイナスになり、不動産取得税は課税されません!

 

税務署でヒアリングした時に教えてもらったのですけど、土地はこの控除額が大きいので、一般的なマイホームで課税されることはあまりないのだとか。

 

課税されてしまうほどの不動産を所有している人なら、専属の税理士先生がいるでしょうから大丈夫だと思いますけど…。

 

もう1つ。この軽減特例を利用するための要件です。

 

居住用その他も含めて住宅全般に適用OK

課税床面積が50㎡以上・240㎡以下

     ⇒ 戸建て以外の賃貸住宅は40㎡以上

土地を先行取得した場合、3年以内に建物を新築

 

上2つのは建物と同じですね。

中古住宅で適用される不動産取得税軽減の特例

【建物】

中古物件の場合、築年数の経過に伴い、新築の控除額がどんどん減少していきます。昭和56年12月31日以前に建築された建物には控除額がなくなりますけど、「耐震基準適合証明書」を取得したり「既存住宅売買瑕疵保険」へ加入したり「耐震改修」をしているなら、少し控除することができます。

 

1回読んだだけで理解できる頭の良い人もいるでしょうけど、ほとんどの人はわからなくて当然ですから安心してください!3回読んでやっとわかってくる感じでしょうか。

 

では、計算式を書きます。

 

( 固定資産税評価額 - 控除額 )× 3%

 

控除額は新築日によって次のように変わってきます!「新築日」は登記事項証明書で確認します。下の画像を見てくださいね。

 

課税床面積と、50㎡以上・240㎡以下について資料を見てください。どちらもゆめ部長が「ドキッ」として勉強した案件です!

  新築日       控除額

1997年4月1日以降   1,200万円

1997年3月31日以前    1,000万円

1989年3月31日以前    450万円

1985年6月30日以前    420万円

1981年6月30日以前    350万円

1975年12月31日以前     230万円

1972年12月31日以前     150万円

1954年7月1日

 ~1963年12月31日     100万円

 

具体例を見てみましょう。

 

1982年1月築のマイホームを取得

建物の固定資産税評価額 : 550万円

 

( 550万円 - 420万円 )× 3% = 39,000円

 

次に、この軽減を受けるための要件をチェックしましょう!

 

買主が自分の居住用 or セカンドハウスとして取得

課税床面積が50㎡以上・240㎡以下

昭和57年1月1日以降に建築

昭和56年12月31日以前に建築されていても次の条件を満たす

  ・耐震基準適合証明書を取得

  ・既存住宅売買瑕疵保険へ加入

  ・新耐震基準に適合するための改修工事を行う

 

参考記事…

「耐震基準適合証明書」を取得すれば築25年を超えても住宅ローン控除を利用できる!宅建マイスターが徹底解説!

画像の左側を見てください。

 

これは評価証明書(公課証明書)という書類の一部抜粋です。「登記簿面積」と「課税床面積(現況床面積)」が記載されています。

 

油断していると「240㎡以下」という要件を満たしていないことに気が付かないこともあり得るのです。ホント、税金って怖いです。

 

次は画像の右側です。

 

これは、不動産を1月1日時点で所有している人に対して、東京23区であれば6月に入ってから郵送されてくる「固定資産税・都市計画税  納税通知書」に付いている「課税明細書」という書類です。評価証明書と同様に「登記簿面積」と「課税床面積(現況床面積)」が記載されています。

 

この物件だと、登記簿面積は50㎡未満ですから、残念ながら「住宅ローン控除」を利用することはできません。しかし!課税床面積は50㎡を超えていますから「不動産取得税」の軽減を受けることができます。

 

先ほどの例で軽減を受けられない場合を計算してみると…

550万円 × 3% = 165,000円

 

差額は126,000にもなりますね。

【土地】

中古住宅の【土地】は新築住宅の【土地】とほぼ同じです。

 

土地だけ先行取得した場合、1年以内に建物を取得すること。

建物だけ先行取得した場合、1年以内に土地を取得すること。

 

こんな要件があるんですけど、中古物件で土地と建物を別々に取得するなんてレアケースでしょう。ゆめ部長は15年不動産仲介の仕事を続けていますけど、出会ったことがありません。こういう案件は借地・相続などでしょうから、最初から税理士先生に相談しますよね。この記事ではムシして良いと思います。

不動産取得税の軽減特例を受けるための手続き

不動産取得税の軽減特例を受けたい場合は、不動産を取得した日から60日以内に都道県税事務所に「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」を提出しなければいけません。

 

と言っても、ほとんどの人がこの手続きをしていません。不動産屋さんもお知らせしていないのが一般的だと思います。

 

この手続きをしなくても、都税事務所は登記情報を共有していますから、権利移転後に不動産取得税を納税してくださいね~という通知が届きます。

 

この通知が来てから書類を集めて申請すれば、申請期限後であっても都税事務所は対応してくれるようですよ。

 

しかし、ここで1つ注意です。税金の軽減は自分で申告することを前提にしていますから、軽減特例を使えることを丁寧に教えてくれないことがあります。「なんだこの税額は!?」とビックリしたら、軽減を反映しているか確認しましょう。

 

ちゃんと質問すれば、教えてくれますけど、ちょっと不親切な気がするのはゆめ部長だけではないでしょうね~

タワーマンションの不動産取得税課税の見直し

タワーマンションは1階と最上階では販売価格が大きく異なりますよね。しかし、今までは「1階70㎡の部屋」と「最上階70㎡の部屋」が同じ税額が課税されてきました。販売価格に2倍くらいの差が生まれることがあるにもかかわらず、おかしなことです。

 

そこで、固定資産税・都市計画税・不動産取得税は階数に応じて課税が見直されることになりました。今後は相続税も見直しの対象になっていく予定です。

 

では、具体的にどれくらい変わるのでしょうか…?

 

補正率は…1階を100として、1階上がるごとに 10/39(約0.256)を加えた数値になります。真ん中の階は増減なしでプラスマイナスゼロになりますから、低層階は減税、高層階は増税です。

 

少しわかりづらいですけど、計算すると次のようになります。

 

真ん中の階より1階上がるごとに約0.256%上昇

真ん中の階より1階下がるごとに約0.256%下落

 

50階建てのタワーマンションの場合、0.256% × 25階 で増税は約6.4%です。最上階に住んでいるような富裕層にとっては全く気にならない額でしょう。

最後に…

宅建試験の時から大っ嫌いな不動産取得税。改めて勉強しなおしてみると、まぁ、そこまで難しくはないかな…と感じ始めました。少しずつ苦手意識が解消されてきているのかもしれません。このまま一気に勉強しながら記事を書いていきますので、引き続きこのブログを読みに来てもらえたら嬉しいです!

 

ちょっとしつこいですけど、税金は必ず税理士先生・税務署に確認してくださいね。不動産屋さんは具体的な金額の相談には乗れません(税理士法違反!)ので、この点、ご了承くださいませ。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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