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2019年09月26日
不動産売買の知識

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」が悪いと言い切れない!?3つの理由を解説します!

「両手仲介を狙った物件の囲い込み」が問題視されています。確かに、これは決して良いことではないですし、基本的に撲滅するべき問題です。しかし、必ずしもNGとは言い切れないかな…と思うところもあります。

 

宅建業法違反はダメですけど、レインズに登録義務がない一般媒介契約で囲い込みをする限り許される場合もあるのではないかと考えています。その理由をこの記事でまとめてみますね。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

「両手仲介」がダメだと言われている理由

「両手仲介を狙った物件の囲い込み」がダメだと言われている理由は、自社の利益(仲介手数料)を増やしたいがために、信用して売却を任せてくれた売主さまの利益をないがしろにしていることです。

 

依頼者の利益 不動産屋さんの利益 なんておかしいですよね。

 

レインズへ不動産情報を掲載すれば、東京都だけで2万社を超える不動産屋さんのネットワークを利用して「情報の拡散」をすることができます。多くのお客さまに対して販売するからこそ、競争が起き、高値かつ早期の販売を実現しやすくなると言えます。


それにもかかわらず、売主さまには内緒で不動産情報をレインズに掲載せず隠してしまうのですから…大問題だと思います!

 

参考記事…

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」の実態と対処法をわかりやすく解説します!

物件の囲い込みは酷くなっている感じがする…

不動産屋さんの知り合いと頻繁に情報交換をしているのですが、この記事を書いている2018年8月時点では、物件の囲い込みをされることが増えている…という意見が多くなっていますし、ゆめ部長の体感でもそう思います。

 

2019年9月にこの記事をリライトしましたけど、相変わらず、物件の囲い込みをする不動産会社はかなり多いと言えます。

 

ダイヤモンド不動産研究所の記事 【 2018年6月1日公開(2019年6月19日更新)】によると、両手仲介率は、三井が57.5%住友が62.8%らしいです。

 

2019年6月19日更新を見たら、三井が57.53%、住友が62.75%となっていましたから、やはり改善はされていないみたいですね。


もっと見てみたい人はコチラ …

 

 「大手不動産仲介会社は、「両手取引」が蔓延?!住友不動産販売の「両手比率」は62.75%!不動産売却時は、「両手比率」が高い会社に注意を」

 

不動産業界の競争は激化していますから、経営が苦しくて囲い込みをしてしまうこともあるのではないかと推測しています。しかし、そんな理由は売主さまには全く関係がありません!

 

では、この記事のタイトル「両手仲介を狙った物件の囲い込みも悪いと言い切れない3つの理由」とはどんなものでしょうか…?

物件の囲い込みを悪いと言い切れない3つの理由

不動産取引の仕事をしている中で、「物件の囲い込み」をした方が売主さまにとって良かったんじゃないのかな…と思ったことが何度かあります。そう思った3つの理由を順番に解説していきます!

理由1:仕事ができない担当者を排除できるから

物件の囲い込みをして両手仲介をすれば、売主さま・買主さまのどちらもゆめ部長が担当できることになります。そうすると、次のような「困ったちゃん(不動産屋さん)」と一緒に仕事をしなくて済むのは大きなポイントです。

 

賃貸専門の担当者…

 

賃貸専門で売買が全くわからない担当者です。ゆめ部長が買主さまの動きにも目を光らせていないと契約違反をするリスクが高いですし、担当者が約束を守らないことも多いです。全部こっちでやった方がラクだったな… という取引を経験しました。

 

先に「わからないから教えてね!」と言ってくれたらイイんですけど…。

 

シロウトな担当者…

 

宅建士を持っていない業界3年未満のシロウトとか、大手勤務だからって謎の強気だけど知識がなさすぎて話が全くかみ合わないシロウトとか。正直、こういう人たちはメンドウです。「わかりません!」と言ってくれれば、可愛げがあるから応援するんですけどね。

 

約束守らない担当者…

 

約束も期日も守らない人も本当に多いです。住宅ローン特約期日とか平気で忘れるし、自分で切った期日を守らない上に連絡もない。疲れちゃうな。

理由2:売主さまが安心できるから

理由1でも書きましたけど、ゆめ部長が買主さまも担当できます。そうすれば、売主さまに進捗状況を密に連絡できますし、各種ご案内も迅速に作成できます。1つ1つ丁寧にサポートできるので、売主さまはストレスフリーです!

理由3:仲介手数料を安くできるから

両手仲介をすると、売主さま・買主さまの両方から仲介手数料をもらうことができます。買主さまから仲介手数料をもらえれば、売主さまの仲介手数料を値下げすることが可能です。

 

両方からもらえる仲介手数料の「上限」は「成約価格×6%+120,000円」ですから、このの中で仕事をするために必要な報酬を請求すればいいわけですからね。

 

仲介手数料が安くなるメリットは大きいはず。売主さまから「物件の囲い込みOKだから、ぜひ!」ということであれば、最初に説明した問題(売主さまに内緒で情報を隠して拡散させない!)はありませんよね。

 

ゆめ部長は、一般媒介契約を結び、物件の囲い込みをする代わりに、仲介手数料を無料にする「手数料0円売却」というサービスを作りました。興味があれば、記事最後の画像をクリックして詳細ページを見てください!

物件の囲い込みが許される4つの条件

ゆめ部長が考える「物件の囲い込みが許される条件」は4つです。

 

【1】 媒介契約は「一般」

【2】 不動産屋さんに売却力がある 

【3】 売主さまがデメリットを理解・納得している

【4】 売主さまにメリットがある

 

宅建業法違反は論外です。ゆめ部長なら売却力はバッチリで手数料は0円。デメリットもしっかりと説明します。

 

売主さまにメリットがなく、売主さまの利益を守れないなら、物件の囲い込みは絶対にダメです。友達だから…とか、経営が苦しいから…とか、そんな理由で両手仲介を狙わないで欲しいと切に願っています。

最後に…

物件の囲い込みは、原則としてNG。それは間違いありません。

 

でも、NGな理由をクリアでき、かつ、売主さまにメリットがあれば、別にそこまで悪くないんじゃないのかな…というのが、ゆめ部長の正直な気持ちなんです。「困ったちゃん」な担当者と仕事をするとね…本当にそう思うんですよ。

 

この記事は、現場の声を交えて自由に意見を書いてみました。最近はアフィリエイト収入を狙った不動産メディアが増え、現場を知らないライターさんが記事を書いていることが多いと感じていますので、不動産取引の最前線で働くゆめ部長の話は参考になるはずです。

 

よろしければ、他の記事も読み進めていただけたら嬉しいです!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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