株式会社 麻布ハウス
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2018年12月30日
不動産売買の知識

購入の「抜き行為」を考える!信頼できない不動産屋さんを断って親切な不動産屋さんに変更したらダメなの…?

マイホーム探しで不動産屋さんにお世話になっているけど、担当者が「怖い…」「感じ悪い…」「信用できない…」などなど、この人には安心して任せられない…と不安に感じることがあると思います。この時、他の不動産屋さんにお願いしてもいいの?と疑問に思うお客さまが多いようですから、しっかり解説しておきますね!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  どこの不動産屋さんに依頼するかは消費者である皆さまの自由です!

2.  不動産屋さんの立場で考えてみる…

3.  どこまで対応してもらったら不義理になるか…。勝手な意見を述べてみます。

4.  お客さまを奪った=「抜き行為」ではない!

5.  専任媒介契約を結んでいたら…

6.  一般媒介契約を結んでいたら…?

7.  最後に…

どこの不動産屋さんに依頼するかは消費者である皆さまの自由です!

マイホームを購入する時、皆さまはどこの不動産屋さんへ問い合わせをしますか…?三井さん・住友さん・野村さんなどの大手、センチュリー21さんなどのフランチャイズ、街の不動産屋さんなど、たくさんの会社がありますから、どこにお願いしようか悩んでしまいますよね。

 

大手会社は圧倒的な安心感、中堅会社は情報力、地元密着会社は信頼度、ベンチャー企業ではITを取り入れた斬新なサービス、零細企業では仲介手数料の割引など、それぞれの会社が自社の強みをアピールして競争を繰り広げています。

 

なぜ、これだけ競争するのでしょうか…?それは、自社を選んでもらうためですよね!なぜかこのことを忘れているお客さまがいますけど、いろんなサービスを打ち出す会社の中から、自分に合う会社を選ぶ権利は皆さまにあるんですよ!

 

不動産売買では打ち合わせが中長期になるのはよくあることです。長くやり取りをしていると、「相性が悪いな…」と感じることだって当然あります。それにもかかわらず、しばらくお世話になったからという理由だけで、不動産屋さんを変更できない…というのでは、高額な不動産取引を安心して行うことができませんよね。

不動産屋さんの立場で考えてみる…

不動産屋さんの仲介手数料は「成功報酬」ですから「0 or 100」「All or Nothing」となります。そのため、契約直前で「仲介手数料が高いから…」という理由だけで、他の不動産屋さんに変更するのは、ちょっとヒドイのではないかと思います。

 

麻布ハウスでは、仲介手数料無料でマイホーム購入をサポートすることもあります。しかし、他の不動産屋さんで現地を何回も案内してもらい、建物プレゼンを受け、住宅ローン審査で協力してもらって…という状況にもかかわらず「仲介手数料が安いから麻布ハウスさんお願いします!」と言われても、迷わずお断りです。

 

裏切られた不動産屋さんからすれば「最後の最後でお客さまを奪われた!」と感じることでしょう。契約上の問題がない場合でも、「人としてどうなのか…」と思うのは不動産屋さんだけではないと信じています。

どこまで対応してもらったら不義理になるか…。勝手な意見を述べてみます。

不動産屋さんを途中で変更する場合、どれくらい対応してもらっているかで、不義理と言えるかが変わってくると思います。

 

物件紹介を受けた

現地を車で案内してもらった

建物プレゼンを受けた

住宅ローンの審査を通してもらった

価格交渉を通してもらった

契約書類が完成していて明日契約予定

 

さぁ、皆さまなら、どこまで行ったら不義理になると感じますか…?これは正解はありません。私の意見を述べますと…

 

仲介手数料がかかることを直前まで伝えなかった、説明に不備があったなど、信頼関係が崩れてしまったのであれば、どの段階でも仕方がないと思います。ただし、私に対しては仕方ないですけど、先には複数の関係者がいますから、契約直前での変更は良くないかな…と思います。

 

なお、私に何も落ち度がなく、丁寧に対応してくれて便利だから利用しただけ…。という場合であれば、1回の現地案内だけでも不義理でしょう。たった1回と思うかもしれませんけど、準備・移動・やり取りの時間で最低3時間はかかりますし、その時間で大切なお客さまへ対応できたかもしれない…と思うと悲しいです。

お客さまを奪った=「抜き行為」ではない!

他の不動産屋さんに問い合わせをして現地を内覧した後、私が再度現地を案内してお申し込みをいただいた案件に対して、「ウチで対応していた客だぞ!抜き行為で宅建業法違反だ!」みたいなことを他社さんから言われたことがあります。

 

この話の解説をするために、「抜き行為」に関して説明しておきます。

 

「抜き行為」というのは、買主さまが不動産屋さんと媒介契約を結んでいるにもかかわらず、他の不動産屋さんが買主さまを奪って媒介契約を結ぶことを言います。

 

不動産屋さん同士では、お客さまを「奪った・奪われた」でトラブルになることがありますし、お客さまへ「損害賠償請求をするぞ!」と脅してくる悪質な会社もありますから、トラブルにならないように、しっかり対応しておく必要があります。

 

さて、この件に関して、不動産屋さんの免許権者である都庁にヒアリングをしてみました。そこで言われたことをまとめますと…

 

買主さまが不動産屋さんと「媒介契約」を結んでいないなら「抜き行為」にはなりません。しかし、民事では別の問題ですから、場合によっては民法・商法で問題になる可能性はあるかもしれません。とのことでした。

 

タダ働きさせることになると知りながら、不動産屋さんを便利に使っていたのであれば、業務を妨害したと言われても反論のしようがありませんよね。これは悪質ですからアウトで良いと思います。

 

しかし…「しっかり説明をしてくれない」「横柄な対応がイヤ」「強引に契約させようとしてくる」「仲介手数料がかかることを直前で聞かされた」などの問題があって他の不動産屋さんへ変更するのであれば、話は別でしょう。

 

媒介契約をしていなければ、不動産屋さんへ正式に依頼をしていない状態ですから「抜き行為だ!」と主張される筋合いはありません。上記の定義でも、「媒介契約を結んでいるにもかかわらず…」という要件が書いてありましたね。

 

都庁の担当者さんの話では…「初めて会った時に媒介契約を結ぶのがベスト。少なくても購入申し込みを受ける時点では媒介契約をもらうべきですよ。」とのことでした。

 

なお、不動産屋さんがお客さまに対して「宅建業法違反だ!」というのは間違っています。この法律は、消費者であるお客さまを不動産屋さんから守るための法律ですから、規制対象はお客さまではなく不動産屋さんだからです。

 

たまにいるんですよね。なんでもかんでも宅建業法違反だと言う人…。

専任媒介契約を結んでいたら…

不動産屋さんと専任媒介契約(または 専属専任媒介契約)を結んでいながら、他の不動産屋さんと媒介契約を結んで売買契約を行った場合、「約定報酬額に相当する金額の違約金の支払いを請求できる」と定められています。

 

ちょっとわかりづらいので、具体的例を交えながら見ていきましょう。

 

皆さまは地元密着の不動産会社A社から新築戸建を案内してもらいました。建築中だったので、完成施工例を内覧させてもらい、建物のプレゼンテーションも聞かせてもらいました。諸費用の概算見積もりの提示と住宅ローンシミュレーションを確認して「これなら大丈夫。」と納得できました。住宅ローンの審査も通ったので、A社と専任媒介契約を結んでから不動産購入申込書に署名捺印をした…とします。

 

署名捺印をしたときはテンションが上がっていましたが、家に帰ってから冷静になり、諸費用の「仲介手数料」を調べてみたら…どうやら宅建業法で定められた「上限」額を請求されていることに気が付きました。値引き交渉をしましたが受け付けてもらえなかったので、情報を集めるためにググってみると、麻布ハウスのように仲介手数料無料で購入できる会社があることを知りました。

 

そこでA社には悪いと思いながらも、仲介手数料が無料になる会社へ連絡を取り翌日に売買契約を行いました。費用を節約して購入できたことを喜んでいたら、後日、A社から連絡があり「仲介手数料を請求します。」とのこと…。

 

結論は、この請求は妥当なものであり、結局A社に仲介手数料を支払う義務は生じてしまいます。満額支払うのか、半額で済ませてもらうのかは、弁護士先生に入ってもらう案件となるでしょう。

一般媒介契約を結んでいたら…?

一般媒介契約は通常「明示型」で契約を行います。つまり、複数の不動産屋さんに依頼することはできるけど、他の不動産屋さんにも重ねて依頼したら、そのことを報告しなければいけないということです。

 

先ほどの例でいうと、一般媒介契約を結んで不動産購入申込書に署名捺印をしていたのに、仲介手数料が安い別の不動産屋さんと一般媒介契約を結び、売買契約を行ったという場合です。この場合は、A社に対して、他社と一般媒介契約を結んだと報告しなければいけません。

 

この義務を怠った場合は「費用償還請求」をされることがあります。しかし、この金額は大した金額にはならないでしょう。理由は、国土交通省が定めた包括的なガイドライン「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に次のように書かれているからです。

 

費用を請求する不動産屋さんが、交通費・物件調査費用・広告費などの明細書を作成し、領収証で金額を立証する必要があります。なお、人件費は精算が不明確なため、請求しないのが望ましいです。

 

人件費は請求しないのが「望ましい」と書かれているところが少し心配ですが、不動産取引では消費者保護で考えられることが多いので、不動産屋さんが人件費を請求するのは難しいのではないかと思っています。

最後に…

不動産屋さんと「媒介契約を結んでいない」=「購入サポートの依頼をしていない」ということですから、別の不動産屋さんに変更するのは買主さまの自由です。

 

「今までかかった経費を請求する!」と言われたとしても、応じる必要はないでしょう。仲介手数料は成功報酬であり、お客さまへ経費を請求できないと決められていますからね。

 

ただし、不動産屋さんに対する対応が悪質だと判断されれば、民事上の問題になることはありますから、不誠実なことはやめてくださいね。私たちも、他社の不動産屋さんと無駄なトラブルに巻き込まれるのはお断りです!

 

もっと明確にルールを作った方が良いと思いますが、消費者保護をしやすくするために(不動産屋さんを罰しやすくするために)あやふやにしているような気もしてしまいます。トラブルなく、気持ちの良いお取引を実現したいものですね。

 

困った場合はここに連絡しましょう。味方になってくれます!

 

令和元年7月23日追記…

平成31年4月1日より都市整備局に「住宅政策本部」が設置されました。それに伴い、宅地建物取引業の免許・指導、適正な不動産取引の促進などに関するお問い合わせ窓口が変更になりましたので下記修正してあります。

 

担当部署:東京都都市整備局・住宅政策本部・住宅企画部・不動産業課

直通電話:03-5320-5072

相談窓口:新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内

受付時間:都庁開庁日9:00~11:00、13:00~16:00

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

専任物件の抜き行為が多すぎるので対応策を調べてみました。罰則・違約金・費用償還など
1度だけなら見逃します…その「抜き行為」 怒<呆。
この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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