ライフスタイル・ライフステージに合わせて住み替えるなら仲介手数料を節約しよう！

「マイホームは一生に一度のお買い物だから、終の棲家（ついのすみか）のつもりで妥協なく探します！」こんなお話をよく聞きます。この記事を読み始めてくれた皆さまも同じように考えているかもしれませんね。

でも、そんなに力まないで、もっと肩の力をぬいてもイイんじゃないかな…と、ゆめ部長は考えています。特に若い夫婦であれば、状況に応じた「柔軟な住み替え」をオススメしたいです。

こんなことを言うと「仲介手数料を稼ぎたいだけでしょ…？」なんて言われてしまいそうですけど、この記事を読み終わったころには「そんな考えもイイネ！」と思ってくれるはず！そんな期待を込めてお届けします。

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

日本経済が右肩上がりの時代であれば、結婚してマンションを購入。子どもが生まれて大きくなったらいずれ一戸建てへ移り住む。そんな流れがあったかもしれませんけど、今の日本は違いますよね。

理由はいろいろと考えられます。いくつか挙げてみましょう。

理由1…

若い世帯の給与は低い水準になっています。

理由2…

雇用形態は契約社員も多く、正社員になるのは大変なようです。

理由3…

不動産の価格は、中長期的に見れば少子高齢化に伴い下落すると言われています。

理由4…

結婚するのが当たり前ではないですし、お子さんのいない家庭（DINKs＝Double Income No Kids）も増えています。

理由5…

夫婦共働き世帯が増加。両親が高齢になり介護のために同居することもあります。

このような時代ですから、ライフスタイル・ライフステージに合わせて、マイホームを住み替えた方が幸せな生活を送れるのではないか…？と考えています。ゆめ部長のお客さまではこんな人がいましたよ。

事例1…

教育環境を重視。広さや築年数は諦めてでも文京区に引越

事例2…

趣味の時間を大事にしたい。勤務先まで遠くても、秋葉原付近でマイホーム購入

事例3…

お父さまが亡くなり、お母さま1人では心配。実家と自宅を売却して2世帯住宅購入

事例4…

息子さん夫婦が共働きで住宅ローンを組み、両親の自己資金を合わせて2世帯住宅建築。子育ては両親が協力してくることに。

事例5…

お子さんの喘息が可哀想で都心から引越して緑の多い調布市で購入。

そしてこれからは、こんなお客さまも増えてくるでしょう…

例1…

不妊治療をやめて夫婦の時間を大切にすることを選択。都心の2LDKに引越する

例2…

早期退職して夫婦でお店をはじめたい。自宅を売却して開業資金に充て挑戦する

例3…

田舎の不動産を売却。都心の便利なマンション購入を検討する

例4…

在宅勤務（テレワーク）OKの仕事に転職。都心から離れて生活する

例5…

東京一極集中のリスクを回避。地方でマイホームを現金購入する

などなど。

価値観は人それぞれ。

テレワークで「職住近接」の必要もなくなりそうだし、もっと自由に住み替えて生活を楽しんでみませんか？こんな生活をするために必要なことをまとめていきますね。

用語解説…

ライフスタイルとは、個人の生活スタイル。

ライフステージとは、年代による生活状況。

日本は超高齢社会に突入して少子化が進んでいますから、不動産の価格が徐々に下落していくのは避けられないでしょう。

それなら…「マイホームを購入するリスクが高すぎて住み替えなんてムリじゃん！」と思うかもしれませんけど、ちょっと待ってください！

順番に説明していきますね。

不動産価格は次のようになる…という意見があります。

■ 価値が上がる不動産

■ 価値を維持できる不動産・価値が少し下がる不動産

■ 価値が大幅に下がる不動産

価値が上がる可能性があるマイホームは、既に人気が高いエリアや、再開発されるエリア、コンパクトシティの実現に向けて中心市街地に選ばれたエリアなどが考えられますけど、これを狙うのは難しいかな…と思います。

都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）は高額すぎて手が出せませんし、いつか価値が上がるかも…と狙って購入しても30年後では意味がないですからね。

じゃあ、どうすればいいのか…？

答えは2番目を狙うことです。

価値を維持できるマイホーム、下落率が低いマイホームを選ぶことができてさえいれば、価値が大幅に下落してしまって住み替えができない…ということは避けられます。

では、どういう不動産なら価値が下がりにくいのでしょうか？5つのポイントを紹介してみます。

Point1. 

できるだけ都心寄りの行政区を選んだ方が良いでしょう。少し離れるとしても、池袋・新宿・渋谷などの3大副都心へのアクセスが良いエリア、23区を外れても武蔵野市・三鷹市は人気が高いですし、調布駅のように再開発が進んでいるエリアも魅力的です。

Point.2

駅から近い・人気が高い路線・人気が高いエリアは売却に苦労せずに済みます。閑散とした駅・人気がないエリアのバス便などを購入してしまうと、住み替えをエンジョイするのは厳しくなります。

Point3.

災害に強いエリアを選びましょう。大地震による津波・液状化・建物倒壊のリスクは高まっていますし、集中豪雨による浸水被害も年々増えてきています。まだ不動産価格への影響は少ないですけど、これからは、もっと災害リスクが織り込まれるようになるでしょう。

Point.4

「流通性が高いマイホーム」は立地だけではありません。一戸建てなら購入時に住宅診断を行い、その後のメンテナンスをしっかりしておきましょう。リフォーム履歴を残している建物の方が安心感がありますし、トラブルを未然に防ぐことができます。

Point.5

マンションであれば、管理組合が機能しているかをチェックしましょう。修繕積立金値上げの反対意見に負けて現状維持した結果、大規模修繕・耐震改修できないマンションなんて価値が高いわけがありませんから、管理体制や理事会の動向なども大事だと言えますね。

この記事で提案していることは、残念ながら、次のようなファミリーだと厳しいです。

■ 自己資金0

■ 住宅ローンを借入限度額まで借りる

■ 新築にこだわりたい

今は住宅ローン金利が異様な安さを維持していますから、自己資金を投入せず、物件価格の100％まで住宅ローンの借り入れをするのはOKだと考えています。

しかし、住み替えをするつもりであれば、自己資金0だと難しいでしょう。

リーマンショックなどのような経済危機が起こると不動産価格の下落が生じるため、マイホームを売却しても住宅ローンの残債が残ってしまい売却できない…そんなリスクがあるからです。

ちなみに…

「新築は購入した瞬間に▲20％になる！」というのはウソですから注意してください。だって、5,000万円で購入したマンションが鍵を1度開けたら4,000万円ですよ？いくらなんでもおかしな話ですよね。冷静になればわかることだと思います。

参考記事…

不動産は新築から中古になった瞬間「20%安くなる」はウソ！

不動産売却ですっごく大事なことが2つあります。

それは…

■ エージェント（担当者）のレベル

■ 不動産屋さんのサービスの内容・質

この2つで売却価格・売却スピードに大きな差が出るのは間違いありません！！

大手だから…

地域密着の老舗だから…

知り合い・上司の紹介だから…

賃貸でお世話になったから…

よく見る不動産屋さんだから…

こんな理由だけで単純に選んだらダメですよ。

それと経費も大事。

仲介手数料などの諸費用はかなりの出費になりますから、しっかりと相談に乗ってくれつつも、無駄な経費を節約する提案ができる担当者さんと長くお付き合いするようにしてください！

ゆめ部長のように、仲介手数料を割り引いてくれる、相場よりも高い金額での成約を全力で目指してくれる、そんな会社もあるでしょう。

「人」と「会社」を重視する。

住み替えを楽しむためには最重要です！

マイホームは家族の歴史を刻み、キズや落書きだけでも思い出がよみがえったりしますよね。家の匂いだけで気持ちが安らぐこともあると思います。

そんな愛着があるマイホーム。

家族のみんなをずっと守ってきてくれたのに、手放すのは悲しくて申し訳ない。だから、このままずっと住んでいようと…。

そんな想いを持っている皆さま、

大丈夫ですよ。

その優しさ、

きっとお家に伝わっていますから！

大切に想ってくれていた家主さんが手放すのであれば、お家は新しい旅立ちを祝福し、新しい家主さんのことも大切にしてくれるものだと信じています。だから、感謝の気持ちをもって、大切に住んでくれる家主さんを一緒に探しましょう。

愛情深い売主さまには、ゆめ部長が心を込めた仕事をお約束します。

住み替え前提であれば、購入せず、賃貸を選ぶ人の方が多いかもしれません。でも、高額な賃料をしっかり考えてみてください。都心の2LDKって家賃は20万円くらいかかりますよね。都心から離れたって15万円くらいはするでしょうし、23区で戸建を借りるなら20万円～30万円くらいになるのではないでしょうか？

たとえば、お嬢さんが3歳で、大学生になる18歳までの15年間、20万円の家賃を支払うとしましょう。2年に1度更新料がかかるとしたら、賃料は…

20万円×12ヶ月×15年＋20万円×7回

＝37,400,000円

ビックリする金額ですよね！？

この高額な賃料を踏まえて検討すれば「賃貸1択」にならないのではないでしょうか。まぁ、「賃貸 VS 売買 どっちがイイのか？」は永遠に結論が出ない問題ですから、賃貸派が売買派になることはあまりないとは思いますけど、売買派の皆さまが自信を持って購入できるような後押しになれば…と思います。

参考記事…

「売買 VS 賃貸 どっちがいいの？」 わかりやすく解説

結婚したらマイホームを購入。子供が生まれて住み替え。さらに子供が生まれたり、両親と同居したりで家族が増えてまた住み替え。子どもが巣立って…。退職して便利な都心マンションへ…。そして最後は終の棲家として土いじりができる田舎へ…。

不動産取引が活発になり、安心して気楽に行える状態になれば、住み替えの選択肢が「賃貸」だけではなくなります。賃貸よりも売買の方が建物利用の自由度が高いですし、うまく住み替えをすることができれば資産形成にも役立ちます。

そのためには、仲介手数料が自由化され、不動産のプロフェッショナルが増え、住宅診断などの制度が整っていく必要があるでしょう。ゆめ部長は、こんな時代が少しでも早く来るように、日々の業務に一所懸命向き合っています！

この記事に共感してもらえたら、不動産売却はゆめ部長に任せてください！皆さまからのお問い合わせ、心よりお待ちしています。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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■ 2020年04月22日　投稿

■ 2022年04月10日　更新