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2020年04月22日
不動産売買の知識

マイホームを終の棲家とは考えない!ライフスタイル・ライフステージに合わせて買い替えしよう!!

「マイホームは一生に一度のお買い物だから、終の棲家(ついのすみか)のつもりで妥協なく探します!」こんなお話をよく聞きます。この記事を読み始めてくれた皆さまも同じように考えているかもしれませんね。

 

でも、そんなに力まないで、もっと肩の力をぬいてもイイんじゃないかな…と、ゆめ部長は考えています。特に若い夫婦であれば、状況に応じた「柔軟な住み替え」をオススメしたいです。

 

こんなことを言うと「仲介手数料を稼ぎたいだけでしょ…?」なんて言われてしまいそうですけど、この記事を読み終わったころには「そんな考えもイイネ!」と思ってくれるはず!そんな期待を込めてお届けします。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

マイホームはライフスタイル・ライフステージに合わせて買い替えよう!

日本経済が右肩上がりの時代であれば、結婚してマンションを購入。子どもが生まれて大きくなったらいずれ一戸建てへ移り住む。そんな流れがあったかもしれませんけど、今の日本は違いますよね。

 

理由はいろいろと考えられます。いくつか挙げてみましょう。

 

理由1…

若い世帯の給与は低い水準になっています。

 

理由2…

雇用形態は契約社員も多く、正社員になるのは大変なようです。

 

理由3…

不動産の価格は、中長期的に見れば少子高齢化に伴い下落すると言われています。

 

理由4…

結婚するのが当たり前ではないですし、お子さんのいない家庭(DINKs=Double Income No Kids)も増えています。

 

理由5…

夫婦共働き世帯が増加。両親が高齢になり介護のために同居することもあります。

 

このような時代ですから、ライフスタイル・ライフステージに合わせて、マイホームを買い替えた方が幸せな生活を送れるのではないか…?と考えています。ゆめ部長のお客さまではこんな人がいましたよ。

 

事例1…

教育環境を重視。広さや築年数は諦めてでも文京区に引越

 

事例2…

趣味の時間を大事にしたい。勤務先まで遠くても、秋葉原付近でマイホーム購入

 

事例3…

お父さまが亡くなり、お母さま1人では心配。実家と自宅を売却して2世帯住宅購入

 

事例4…

息子さん夫婦が共働きで住宅ローンを組み、両親の自己資金を合わせて2世帯住宅建築。子育ては両親が協力してくることに。

 

事例5…

お子さんの喘息が可哀想で都心から引越して緑の多い調布市で購入。

 

そしてこれからは、こんなお客さまも増えてくるでしょう…

 

例1…

不妊治療をやめて夫婦の時間を大切にすることを選択。都心の2LDKに引越する

 

例2…

早期退職して夫婦でお店をはじめたい。自宅を売却して開業資金に充て挑戦する

 

例3…

田舎の不動産を売却。都心の便利なマンション購入を検討する

 

例4…

在宅勤務(テレワーク)OKの仕事に転職。都心から離れて生活する

 

例5…

東京一極集中のリスクを回避。地方でマイホームを現金購入する

 

などなど。

 

価値観は人それぞれ。

 

テレワークで「職住近接」の必要もなくなりそうだし、もっと自由に住み替えて生活を楽しんでみませんか?こんな生活をするために必要なことをまとめていきますね。

 

用語解説…

ライフスタイルとは、個人の生活スタイル。

ライフステージとは、年代による生活状況。

流通性の高いマイホームを購入しよう!

日本は超高齢社会に突入して少子化が進んでいますから、不動産の価格が徐々に下落していくのは避けられないでしょう。

 

それなら…「マイホームを購入するリスクが高すぎて住み替えなんてムリじゃん!」と思うかもしれませんけど、ちょっと待ってください!

 

順番に説明していきますね。

 

不動産価格は次のようになる…という意見があります。

 

価値が上がる不動産

価値を維持できる不動産・価値が少し下がる不動産

価値が大幅に下がる不動産

 

価値が上がる可能性があるマイホームは、既に人気が高いエリアや、再開発されるエリア、コンパクトシティの実現に向けて中心市街地に選ばれたエリアなどが考えられますけど、これを狙うのは難しいかな…と思います。

 

都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)は高額すぎて手が出せませんし、いつか価値が上がるかも…と狙って購入ても30年後では意味がないですからね。

 

じゃあ、どうすればいいのか…?

 

答えは2番目を狙うことです。

 

価値を維持できるマイホーム、下落率が低いマイホームを選ぶことができてさえいれば、価値が大幅に下落してしまって買い替えができない…ということは避けられます。

 

では、どういう不動産なら価値が下がりにくいのでしょうか?5つのポイントを紹介してみます。

 

Point1. 

 

できるだけ都心寄りの行政区を選んだ方が良いでしょう。少し離れるとしても、池袋・新宿・渋谷などの3大副都心へのアクセスが良いエリア、23区を外れても武蔵野市・三鷹市は人気が高いですし、調布駅のように再開発が進んでいるエリアも魅力的です。

 

Point.2

 

駅から近い・人気が高い路線・人気が高いエリアは売却に苦労せずに済みます。閑散とした駅・人気がないエリアのバス便などを購入してしまいますと、住み替えをエンジョイするのは厳しくなります。

 

Point3.

 

災害に強いエリアを選びましょう。大地震による津波・液状化・建物倒壊のリスクは高まっていますし、集中豪雨による浸水被害も年々増えてきています。まだ不動産価格への影響は少ないですけど、これからは、もっと災害リスクが織り込まれるようになるでしょう。

 

Point.4

 

「流通性が高いマイホーム」は立地だけではありません。一戸建てなら購入時に住宅診断を行い、その後のメンテナンスをしっかりしておきましょう。リフォーム履歴を残している建物の方が安心感がありますし、トラブルを未然に防ぐことができます。

 

Point.5

 

マンションであれば、管理組合が機能しているかをチェックしましょう。修繕積立金値上げの反対意見に負けて現状維持した結果、大規模修繕・耐震改修できないマンションなんて価値が高いわけがありませんから、管理体制や理事会の動向なども大事だと言えますね。

物件価格100%ローンはありだけど自己資金は貯めよう!

この記事で提案していることは、残念ながら、次のようなファミリーだと厳しいです。

 

自己資金0

住宅ローンを借入限度額まで借りる

新築にこだわりたい

 

今は住宅ローン金利が異様な安さを維持していますから、自己資金を投入せず、物件価格の100%まで住宅ローンの借り入れをするのはOKだと考えています。

 

しかし、住み替えをするつもりであれば、自己資金0だと難しいでしょう。

 

新型コロナウイルスやリーマンショックなどが起こると、不動産価格の下落が生じるため、マイホームを売却しても住宅ローンの残債が残ってしまい売却できない…そんなリスクがあるからです。

 

それと、購入してから価値が下がりやすい新築物件もあまりオススメはできません。2019年までなら、新築物件が購入した時よりも値上がりすることがありましたし、中古物件も金額が高かったため、新築を選ぶのもアリでしたが…。

 

【補足…】

 

「新築は購入した瞬間に▲20%になる!」というのはウソですから注意してください。だって、5,000万円で購入したマンションが鍵を1度開けたら4,000万円ですよ?いくらなんでもおかしな話ですよね。冷静になればわかることだと思います。

 

参考記事…

不動産は新築から中古になった瞬間「20%安くなる」はウソ!売却時にダマされないで!

レベルが高い担当者・諸費用を抑えられる不動産屋さんを見つけておこう!

不動産売却ですっごく大事なことが2つあります。

 

それは…

 

エージェント(担当者)のレベル

不動産屋さんのサービスの内容・質

 

この2つで売却価格・売却スピードに大きな差が出るのは間違いありません!!

 

大手だから…

地域密着の老舗だから…

知り合い・上司の紹介だから…

賃貸でお世話になったから…

よく見る不動産屋さんだから…

 

こんな理由だけで単純に選んだらダメですよ。

 

それと経費も大事。

 

仲介手数料などの諸費用はかなりの出費になりますから、しっかりと相談に乗ってくれつつも、無駄な経費を節約する提案ができる担当者さんと長くお付き合いするようにしてください!

 

ゆめ部長のように仲介手数料が安いサービスを打ち出している会社もあれば、相場よりも高い金額での成約を全力で目指してくれる会社もあるでしょう。

 

「人」と「会社」を重視する。

住み替えを楽しむためには最重要です!

マイホームに愛着があるから売却したくない。そんな優しい皆さまへ…

マイホームは家族の歴史を刻み、キズや落書きだけでも思い出がよみがえったりしますよね。家の匂いだけで気持ちが安らぐこともあると思います。

 

そんな愛着があるマイホーム。

 

家族のみんなをずっと守ってきてくれたのに、手放すのは悲しくて申し訳ない。だから、このままずっと住んでいようと…。

 

そんな想いを持っている皆さま、大丈夫ですよ。

 

その優しさ、きっとお家に伝わっていますから!

 

大切に想ってくれていた家主さんが手放すのであれば、お家は新しい旅立ちを祝福し、新しい家主さんのことも大切にしてくれるものだと信じています。だから、感謝の気持ちをもって、大切に住んでくれる家主さんを一緒に探しましょう。

 

愛情深い売主さまには、ゆめ部長が心を込めた仕事をお約束します。

新型コロナウイルスなどによる不動産価格下落を考える

2020年4月22日追記…

 

この記事をリライトしている時点で、新型コロナウイルスによる経済への打撃は深刻なものだと言えます。ほぼ間違いなく、これから不動産価格は下落局面に移っていくことでしょう。

 

詳細は別の記事でお話をするとして、この記事との関連で考えてみます。

 

新型コロナウイルスやリーマンショックなど、世界経済に大打撃を与える出来事が起こると、不動産価格は大きく下落する可能性が高いですよね。

 

そうすると、マイホームを何度も買い替えるなんてリスクが高すぎてムリ!という意見が聞こえてきそうです。

 

たしかに、「世界経済を予測して…」とか「不動産相場を予測して…」なんて一般人には不可能ですから、そう考えるのは当然のことかもしれません。

 

でも、この記事の提案は、バブル期のようにマイホームをランクアップさせていこう!という話ではないですし、安く買って高く売ることで利益を出そう!という話でもありません。

 

自分自身のライフスタイル・ライフステージに応じて適切なマイホームを選び、住み替えをすることで、不動産に縛られない生き方をしてほしいというメッセージです。

 

これを実現するためにどうしたらイイのか…そんな視点で考えてみてください。

 

いつ、世界大恐慌が起こるか

いつ、大きな自然災害・疫病の流行が起こるか

いつ、感染症のパンデミック(世界的大流行)が起こるか

 

こんなことは誰にもわかりません。だから、この記事がリスクを吸収できる生き方を考えるキッカケになれば嬉しいです。

 

例えば…

 

娘1人だけだから学費は高くても私立の小学校に通わせたいなぁ。でも、夫婦共働きで送り迎えが大変そうだな…。よし、今は、2LDKで狭くても都心のマンションを購入しよう。子どもが大学生になったら、地元に戻って家庭菜園を楽しみながらテレワークをしたいから、その時までに、中古物件の購入費用とリノベーション費用を貯金しておこう。ちょっと忙しくなるけど、将来の夢に向けて二馬力で頑張ってみよう!住み替え前提だから、金額ができるだけ下がりづらく、流通性が高いマンションを選ぶのが良さそうだな。

 

こんな風に考えることができますよね!

 

住み替え前提であれば、多くの人は購入せずに賃貸を選ぶかもしれません。特に新型コロナウイルスが猛威を振るっているこの時期ならなおさらでしょう。

 

でも、賃料を考えてみてください。

 

都心の2LDKって家賃は20万円くらいかかりますよね。

 

お嬢さんが3歳で大学生になる18歳までの15年間賃貸にしたとしましょう。2年に1度更新料がかかるとしたら、賃料は…

 

20万円×12ヶ月×15年+20万円×7回=37,400,000円

 

こう考えると「賃貸1択」にはならないのではないでしょうか。まぁ、「賃貸 VS 売買 どっちがイイのか?」は永遠に結論が出ない問題ですから、賃貸派が売買派になることはあまりないとは思いますけど、売買派の皆さまが自信を持って購入できるような後押しになれば…と思います。

 

参考記事…

「売買 VS 賃貸 どっちがいいの?」 宅建マイスターが具体例でわかりやすく解説します。

最後に…

結婚したらマイホームを購入。子供が生まれて住み替え。さらに子供が生まれたり、両親と同居したりで家族が増えてまた住み替え。子どもが巣立って…。退職して便利な都心マンションへ…。そして最後は終の棲家として土いじりができる田舎へ…。

 

不動産取引が活発になり、安心して気楽に行える状態になれば、住み替えの選択肢が「賃貸」だけではなくなります。賃貸よりも売買の方が建物利用の自由度が高いですし、うまく買い替えをすることができれば資産形成にも役立ちます。

 

そのためには、仲介手数料が自由化され、不動産のプロフェッショナルが増え、住宅診断などの制度が整っていく必要があるでしょう。ゆめ部長は、こんな時代が少しでも早く来るように、日々の業務に一所懸命向き合っています!

 

この記事に共感してもらえたら、不動産売却はゆめ部長に任せてください!皆さまからのお問い合わせ、心よりお待ちしています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

お知らせ…

「セラーズエージェント」「手数料0円売却」は現在準備中です

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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