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2021年12月27日
不動産売買の知識

不動産売却の流れ STEP ④ 媒介契約

媒介契約とは、不動産屋さんへ不動産売却サポートを依頼するための契約です。媒介契約の種類・仲介手数料・サービスの内容・契約解除の取り扱いなど、しっかり不動産屋さんから説明を受け、納得できたら媒介契約を締結して販売スタートです。

3つの媒介契約

媒介契約には次の3種類があります。

 

 「専属専任」媒介契約

 「専任」媒介契約

 「一般」媒介契約

 

大きな違いで分けると、1社の不動産屋さんにしか売却を依頼できない「専任」と、複数の不動産屋さんへ売却を同時に依頼できる「一般」の2つになります。「専任」はさらに2つに分かれます。自分で買主さまを見つけても不動産屋さんを通して取引しなければいけない「専属専任」と、自分で買主さまを見つけたら不動産屋さんを排除して取引できる「専任」です。このように、自分で見つけた買主さまと直接契約することを「自己発見取引」と呼びます。

 

なお、自己発見取引は一般的には行われていません。理由は2つ。1つ目…不動産取引のプロのサポートなしで契約するためリスクが高い。2つ目…買主さまが住宅ローンを利用する場合、銀行は不動産屋さんが作成した重要事項説明書を求めるため。専属専任媒介で契約する不動産屋さんは少ないので「専任媒介」or「一般媒介」を選べばOKです。

 

特徴をまとめると…

 

 専属専任専任一般
重複依頼×(1社だけ)×(1社だけ)
自己発見取引×
契約期間3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズ登録5営業日以内7営業日以内義務なし
媒介報告1週間に1度2週間に1度義務なし

 

売主さまの拘束力が強いのは次の順番です。

専属専任 > 専任 > 一般

 

売主さまを強く拘束するわけですから、同様に、不動産屋さんも「一般」より「専属専任」の方が責任・義務が強くなります。

 

媒介契約の種類ごとの「メリット」・「デメリット」をもっと深く勉強したい!そんな勉強熱心な人は次の記事をどうぞ ⇒ 「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ?

媒介契約書の記載事項

媒介契約書には下記の内容が記載されています。しっかり確認して納得できてから媒介契約を締結しましょう。

 

仲介手数料

仲介手数料以外にかかる費用

契約期間と更新

解約・違約金

不動産屋さんの業務内容・義務・約束

 

特に、仲介手数料は納得できるかよく考えてください。「成約価格×3.3%+66,000円」は法定された「上限」なので交渉するのはOKです。

 

なお、媒介契約は2部作成して、売主さま・不動産屋さんがそれぞれ原本を保管します。媒介契約は売主さまが日付・住所・氏名を直筆して押印してください。契約時に本人確認として、権利証(または登記識別情報通知)・運転免許証(顔写真付きの本人確認資料)・住民票・印鑑証明書を用意してもらえるとありがたいです。

ゆめ部長との媒介契約

ゆめ部長の売却サポートは「専任媒介契約限定」になります。

 

 専任媒介
重複依頼× ⇒ ゆめ部長だけ
自己発見取引OK
契約期間 3ヶ月
レインズ登録翌日~1週間くらい
媒介報告毎週 or 2週間に1度

 

「専任」に限定している理由は次の通りです。

 

理由1…

 

「一般」のデメリットである「両手仲介を狙った物件の囲い込みリスク」がゼロだからです。ゆめ部長は売主さまだけの味方になる「セラーズエージェント」として活動しますから、必ず「片手仲介」になり、結果として圧倒的な情報拡散力があります。

 

「う~ん、よくわからないぞ…」という場合はゆめ部長のYouTube「マイホーム売買の基礎講座」を見てください!

 

第4回:片手仲介と両手仲介

第5回:不動産業界の闇…両手仲介を狙った物件の囲い込み

 

理由2…

 

一般媒介契約にした場合、ゆめ部長はタダ働きになるリスクがあります。売主さまの高値成約を願い、他社さんよりも販売準備に時間と労力をかけていますから、報酬が0円(調査費用・人件費などは全て赤字)になるリスクは負えません。ゆめ部長を信頼してくださる売主さまのために全力サポートしたいと願っています!

 

参考記事…

不動産売却の「媒介契約」を宅建マイスターが徹底解説します!

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめておきます。

質問:一般を勧めるYouTubeや漫画があるのですが…?

不動産取引の現場を知らない人の意見だと断言します!YouTube・漫画・住宅情報誌・FP・一括査定サイトへ誘導するアフィリエイトサイトなどで一般媒介をオススメしていますよね。おそらく、「不動産屋さんに騙されないために1社に任せたらダメなんですよ!」という注意喚起をすれば、なんとなく良いこと言っている感じになるからだと思います。ゆめ部長は「良い不動産屋さんを見つけ、信じて、一緒にガンバル!」ことをオススメしたいです。見つからないときは「妥協案」として3社と一般媒介を締結するのはどうでしょうか?

質問:一般だとサポートしてもらえませんか?

ごめんなさい。一般媒介契約は完全にお断りしています。ゆめ部長のWebページ・YouTubeを見たら「なるほど!セラーズエージェントなら大丈夫だね!!」と納得してもらえると信じています。

質問:3ヶ月以内に解約してもいいですか?

やむを得ない事情がなければ3ヶ月は販売を継続させてください。「1ヶ月だけお試しで…」との要望をもらうことがあるんですけど、気軽に販売するほど手を抜いていませんので、お断りしています。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

前回:不動産売却の流れ STEP ③ 売却準備

次回:不動産売却の流れ STEP ⑤ 売却活動

 

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2021年12月23日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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