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2021年12月28日
不動産売買の知識

不動産売却の流れ STEP ③ 売却準備

媒介契約を締結する前に売却準備を進めていきます。売却準備は「女性目線」「男性目線」に分けて考えるとイメージしやすいでしょう。

 

「奥さん対策」としては、ハウスクリーニング・不用品の処分・荷物をレンタル倉庫へ移動・庭木の手入れなど、大切な「商品」を磨いて輝かせ、おもてなしの心でトキメク準備をお願いします。「ご主人対策」としては、資産価値を確認できる物件資料の準備が大切です。「鉄は熱いうちに打て!」ということで、資料請求へ即対応できるように、物件資料の提供に協力してくださいね。

女性目線の売却準備

女性は感性が豊かです。細かな部分にもしっかり配慮するようにしてください。女性が気にするのは、たとえば…

 

室内の清潔感

匂いと臭い

明るさ

収納力

家事動線

防犯

 

こんなことを意識して入念に準備しましょう!

 

準備したいこと…

 

水回りを中心に気持ちを込めたクリーニング!

カーテンの洗濯

バルコニー掃除

細かい箇所のホコリ取り

お子さんのおもちゃ整理

落書き消し

破損個所のリペア

 

荷物が多いなら、処分するか、実家やトランクルームへ荷物を移動させてくださいね。少しでも広く見えるようにする努力は必須です!

 

現地が空室なら…

 

電気・水道は使える状態のまま

照明器具とエアコンはできるだけ残置

 

準備したい物…

 

スリッパ

バルコニースリッパ

観葉植物・フェイクグリーン

芳香剤(スティックタイプ)

オシャレな詰め替えボトル(お風呂)

オシャレな小物

  掃除道具一式

 

女性の目はかなり厳しいですけど、奥さんに気に入ってもらえると成約率は大幅にアップしますから頑張る価値アリです!!

 

参考記事…

不動産を高値で売却するための準備「奥さん」対策編

男性目線の売却準備

男性は論理的です。資産性を重視しますので情報・データを集めておきましょう。男性が気にするのは、たとえば…

 

建物の構造や仕様

保証

修繕計画やリフォーム履歴

設計図書一式

地盤の強さ

災害危険度

相場・資産価値

 

少し心配になったかもしれませんね(汗)難しいことは全て任せてもらって大丈夫なので安心してください!

 

ご主人対策で事前に準備しておきたい物は…

 

■ 固定資産税の納税通知書と課税明細書

■ 購入時の重要事項説明書

■ 購入時の設計図書一式

■ 設計・建設住宅性能評価書

■ 建築確認済証・検査済証

■ その他、購入時の契約資料一式

■ 分譲時パンフレット

■ 長期修繕計画

■ 管理規約・使用細則

■ 直近3期分の総会議事録

■ 修繕履歴の詳細と金額・変更後の間取図

 

詳細資料を請求してくれた場合、成約率はかなり高まります!購入意欲を高める資料・安心できるデータがあればどうでしょうか。売却成功が見えてきますよね?

 

参考記事…

不動産を高値で売却するための準備「ご主人」対策編

物件資料をPDF化

販売準備が整ったら「媒介契約(不動産売却をゆめ部長に任せるよ!という契約)」を締結します。物件資料は媒介契約を締結する際に貸してください。資料をすべてPDFにするのはかなり大変なので、返却まで1週間ほどかかります。

付帯設備表・物件状況報告書

販売開始前に「付帯設備表」「物件状況報告書」を作成します。

 

設備の有無・故障不具合の有無・設備の残置や撤去などを取り決める「付帯設備表」は、「言った・聞いていない」「聞いた・言っていない」の争いを防ぐための重要な書類です。大手の研修では「付帯設備表・物件状況報告書の説明に1番時間を使うべき!」と教えられるにもかかわらず、不動産屋さんの考えが甘いためトラブルが絶えません…。

 

参考記事…

トラブルの発生源「付帯設備表」を宅建マイスターが解説します!

 

建物の不具合・周辺環境の問題・事件事故の履歴・物件資料の有無などを記載する「物件状況報告書」は、買主さまが購入する際に知っておきたい情報が満載の書類です。売主さまが販売開始前にこの書類と向き合い、しっかり記入することで、商品である不動産にどのような問題があるのかを把握できます。また、事前に物件資料をチェックすることでアピールポイントが見つかり、高値成約できる可能性を高められます。

 

参考記事…

虚偽記載は損害賠償!?「物件状況報告書」を宅建マイスターが解説します!

ゆめ部長が物件資料を先に預かりたい理由

物件資料を先に預かりたいのは、資料請求に備えるだけではなく、販売図面作成にもすごく役立つからです。マンションであれば分譲時パンフレットがありますよね?このパンフレットには物件の魅力が詰め込まれていますから、高値成約に結びつく魅力を抜粋して、販売図面に盛り込むようにしています!

 

一般的な不動産屋さん…

 

物件資料をこれだけ準備して販売活動を行う不動産屋さんは少数派だと思います。多くの不動産屋さんは、販売で利用するための最低限だけ準備しておき、残りの物件資料は売買契約前になってようやく集めるようです。「高額な【商品】を売却するんだ!」というプロ意識があれば、こんな対応にはならないはず…ですよね??

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめておきます。

質問:訪問査定時に媒介契約を迫るのはなぜですか?

訪問査定で一通り説明が終わると、すぐに媒介契約を迫ってくる不動産屋さんが多いようですね。検討する時間を作ってしまうと他社に負けてしまう…そんな危機感から、媒介契約の締結を迫ってくるのだと思います。ココの注意点は、媒介契約を締結するとすぐに販売を開始しなければいけない…と法律で定められていることです。(専属専任媒介:5営業日以内、専任媒介:7営業日以内)そうすると、奥さん対策・ご主人対策の準備を行うことができず、綺麗な写真も準備できません…。つまり、高値成約の可能性を下げてしまっていることになりますよね。だから、ゆめ部長は準備ができてから媒介契約を締結しているのです!

質問:事前準備をする時間・体力がないのですが…?

仕事が忙しすぎる、高齢で片づけられない、室内がゴミ屋敷になっている…など、いろんな事情もあると思います。このような場合、専門業者へ依頼して片づけてもらうことをオススメしています。もし、金銭的に厳しいようでしたら、不動産買取業者への売却も検討してみてください。ゆめ部長の売却サポートでは、不動産買取業者への売却は仲介手数料が無料になりますよ。

質問:居住中と空室はどっちがいいですか?

経験上「空室」の方が高く売却できます!大きな理由は2つ。不動産屋さんの案内ルートに組み込んでもらいやすく内覧数が増えること、ゆっくり内覧できるため内覧時間が長くなることです。居住中で売却活動をするメリットもあります。それは…居住者だからこそわかる話を直接聞けること、そして、売主さまの人柄を確認できることです。一長一短ありますけど、どっちがイイ?の質問には、即答で「空室」と回答しています。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

前回:不動産売却の流れ STEP ② 査定

次回:不動産売却の流れ STEP ④ 媒介契約

 

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2021年12月22日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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