不動産売却の流れ【3】「売買契約後」～「お引き渡し」

「ゆめ部長が不動産売却をどのような流れで進めていくのか？」を全3回でご紹介するシリーズの第3回目！「売買契約後」から「お引き渡し」までにゆめ部長スが行う仕事をまとめてみます。他社の不動産屋さんよりも密な連絡による安心感と、バックマージンをもらわないことでのお得感をお約束します！

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

「売買契約後」から「お引き渡し」までの流れを見てみましょう。

■ 売買契約

■ 住宅ローン一括返済の連絡

■ 銀行の窓口で手続き

■ 残代金受領 

■ 一括返済

■ 売却不動産の抵当権抹消

■ 引渡完了

残代金受領・一括返済・抵当権抹消は同日に手続きを行います。登記手続きの完了は後日になりますが、引渡完了は当日中となります。

住宅ローンを一括返済する場合、売主さまから銀行へ「売買契約が完了したので〇月〇日頃に一括返済します。」と電話連絡してもらいます。

この連絡をすると、一括返済する日に向けて抵当権を抹消するために必要な書類を準備してくれます。抵当権抹消書類は、司法書士先生に委任状を出し、先生が金融機関の窓口で代理受領して法務局に持ち込みますから特に手間はかかりません。

銀行への連絡は通常2週間くらい前で間に合いますが、1か月前に連絡が必要な金融機関もありますから注意が必要です！

ちょっと不安になったかもしれませんけど、心配はいりません。

一括返済する予定であることの電話をしてもらった後、ゆめ部長からも金融機関の担当者へ電話をいれ、引渡予定日、今後の流れ、担当する司法書士先生、返済方法などの情報を共有しておきますからね。

基本的にゆめ部長からの案内に従って対応してもらえたらOKです！

あと2つ確認しておいてください。

1つ目…

住宅ローンの残債は、売主さまの口座に残代金が振り込まれると自動的に引き落とされるのが一般的です。銀行指定の口座へ振込しなければいけないこともあります。

2つ目…

一括返済するためには金融機関と書類のやり取りが必要になります。金融機関によって異なり、金融機関の窓口で面談する場合と、郵送で行える場合があります。買主さまの住宅ローン本審査が内定しましたらお知らせしますので、面談または郵送を早めに済ませてください。

住宅ローン審査と売買契約の基本的な流れは次の通りです。

1.　住宅ローン「事前」審査内定

2.　売買契約締結

3.　住宅ローン「本審査」内定

15年のキャリアの中で、事前審査が通って本審査が否決されたのは3度だけですから、事前審査が通ればほとんど心配はありません。

本審査は次のような作業が行われます。事前審査よりも時間がかかりますけど、書類の不備がなければ審査スタートから1週間くらいです。

■ 不動産評価

■ 売買契約書類の原本確認

■ 買主さまの給与証明書類の原本確認

■ 団体信用生命保険の審査

■ 勤務先への在籍確認　　　など

このあたりの知識があると、流れを理解しやすいでしょう！

事前審査が内定していたのに、本審査で否決されることも稀にあります。せっかく売買契約が終わっても、住宅ローンの本審査が内定せず白紙解除になる可能性が０ではないことをあらかじめ知っておいてください。

白紙解除の場合、手付金を返還してノーペナルティでの解除になります（涙）

引渡日が近づいてきた頃に白紙解除されるのは絶対に避けたいので、住宅ローン特約の期日をなるべく短めに設定したいところです。しかし、最近の売買契約では4週間（以前は2週間くらいでした）取るケースが多くなりました。

これは、審査に時間がかかるネット銀行 ( 住信SBI・楽天・イオンなど ) を利用する案件が増えてきたことが原因で、仕方がないことだと思います。ただし、審査に時間がかかるのは許せますが、買主さま側がのんびり審査をして良いということにはなりません。

住宅ローン特約は売主さまに負担を押し付ける特約であることを理解してもらい、迅速な対応と、審査の進捗状況を密に連絡してもらえるようにお願いしています。

動きが遅いと感じれば早めの対応を催促しますし、内定しない可能性が高まったと判断すれば、早めに契約解除の手続きを行い、次の買主さまを探します。

ゆめ部長の場合、相手側の状況をなるべく詳細にヒアリングしていますので、過去に買主さま側の住宅ローンが通らずに契約解除になったことは1度もありません。ここは売却の仲介だけでなく、購入の仲介も含めた経験値がものを言うところです。

本審査が内定しましたら、内定通知書を確認し、証拠を保存してから売主さまに報告しています。売主さまに迷惑がかかることがないように、このようなチェックも怠らなように仕事をしています！

住宅ローン本審査の内定がでましたら、引越・引渡に向けての準備を進めていきましょう。早すぎても、遅すぎてもいけません。

ホームズの引越リストが参考になりますよ～

電気・ガス・水道は引越先の利用開始日程とあわせて連絡します。ご存知のことと思いますけど、ガスは立ち会いが必要です。

いつまで基本料金を支払えばいいの…？という質問が多くありますので回答しておくと、「引渡日の前日まで」を売主さまの負担でお支払いください。

なぜなら、買主さまが現地の再内覧を希望するかもしれませんし、採寸したり、リフォーム屋さんが現地を確認することもあるからです。電気と水道が使えないと内覧しづらくなりますからね。

また、引渡が完了するまでの期間、売主さまは通常の管理責任よりもワンランク厳しい「善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）」が課されることも理由の1つです。引渡日まで時間が空いてしまう場合は、定期的に室内チェックをしましょう。

基本料金がもったいなくて、早めに解約したい気持ちはわかりますけど、高額な商品を購入してもらっていることを考慮してもらえたら嬉しいです。

マンションであれば、駐車場などの解約通知を出しておきましょう。場合によっては1か月分を余計に支払わなければいけないこともありますけど、住宅ローンの本審査が内定しない時のリスクを考えれば、許容するべきことだと思います。

1番良いのは管理人さんに事前相談しておくことです。管理人さんによっては融通を利かせてくれることがありますから、売買契約後に相談しておけば安心できるでしょう。

居住中の場合は引越準備を進めていきましょう。3月後半～4月前半はとんでもない金額を強気で請求されますから、他の時期に引越できるのであれば時期をズラしましょう。

 

引越は引渡日の1週間くらい前に完了してもらえるとありがたいです。大型家具を移動したら壁に大きな穴が開いていたり、洗濯機をどかしたら水漏れしていて木材が腐食していた…ということもあります。

 

原則は現況での引渡なのですが、業者さんを呼ばなければいけない程度のキズ・汚れ・腐食が隠れていたのであれば、売主さまの負担で補修するべきです。

 

ここ、本当にもめるんですよね。

売主さまからすれば「価格交渉を受けたんだからそれくらい、いいじゃん！」となり、買主さまからすれば「こんな大きな穴が開いているなら、もっと価格交渉したかった！」となるわけです。

 

現地内覧時に通常気が付かないような問題であれば、やはり、売主さまが負担するのがフェアだと言えます。そうならないように、売買契約前に室内をしっかりチェックしておきましょう。

 

事前に問題箇所がわかっていれば、価格交渉を受ける際に「その交渉は受けるけど、壁の穴は現況引渡ですからね。」とすれば良いのです！

司法書士先生の登記費用の見積もりが、不動産屋さんによってバラバラなのを知っていますか…？

なぜバラつきがあるのかというと…それはバックマージンをもらっているからです！

司法書士先生が受け取る報酬からバックマージンを支払っているなら問題はありません。つまり、集客の広告コストと捉える場合ですね。

しかし、不動産屋さんに支払うバックマージンを報酬に上乗せしているのが一般的なようです。司法書士先生だけではありませんが、これは問題だと言わざるを得ません！

ムダに高額な登記費用が請求されることがないように、ゆめ部長は大手勤務時代からお付き合いがある先生に登記を依頼しています。

迅速・確実な仕事をしながら登記費用な平均より安いです！そして、ゆめ部長はバックマージンはビール券ですらもらうことはありません。もしバックマージンをもらえるなら、その分を登記費用から差し引いてもらうことを約束します！

売却の場合、抵当権抹消登記、住所変更登記で高くても5万円程度です。

ただし、権利証を紛失してしまった場合・住所と本籍を何度も移転している場合・複数の金融機関から抵当権を設定されている場合などは登記費用が高くなりますので注意してくださいね。

参考知識…

残代金決済の待ち時間で司法書士先生から教えてもらった話を追記しておきます。京都では、売主さま・買主さま・抵当権抹消する金融機関のそれぞれが司法書士先生へ依頼をするそうです。そうすると、残代金決済の場に司法書士先生が3人も集まることになりますね！考えてみれば、大切な資産を取り扱うわけですから、費用がかかったとしても、自分が信頼できる司法書士先生に来てもらうのはアリだよなぁ…と、勉強になりました。ついでに、もう1つ。四国のどこか（忘れた…汗）では、買主さまの登記費用を売主さまが負担するのが慣習になっているそうです。エリアによる取引の違いって面白いと思いませんか！？

参考記事…

「司法書士は売主業者指定」ってどうなの！？宅建マイスターが物申す！

売買契約時に、設備の有無・不具合の有無・残置物に関してとりまとめた「付帯設備表」を一緒に確認し、売主さま・買主さまそれぞれが署名・捺印します。

売買契約後、残代金決済（＝引渡）までの間で、売主さま・買主さま・ゆめ部長が現地に集まり、付帯設備表の記載内容をもとに室内を確認するようにしています。これが「現地立会」です。

トラブルで1番多いものが付帯設備に関することですから、「言った・聞いていない」とならないように、細かい箇所まで書類にまとめたうえでそれぞれの署名・捺印をもらうようにしています。

この付帯設備表を売買契約の場で売主さまに記入してもらう不動産屋さんがとても多いのですが、これは絶対にダメです！

ゆめ部長は売主さまと一緒に現地で1つ1つ確認しながら書類を作成します。もし一緒に作成できない場合は、ゆめ部長がチェックした内容を付帯設備表に書き込み、売主さまにあらかじめ確認をしてもらいます。

この場合、下書きを基にして売買契約時に付帯設備表を作成しますが、その場で記入するわけではないためトラブルを未然に防ぐことができるのです。

とはいえ、家具や家電があったため気が付かなかった問題や、普段の生活で気にならなくなっていたことなどが後で見つかることがあります。だからこそ、引渡前に現地立会いをした方が良いと言えます。

現地採寸・リフォーム会社の立会いなどがあれば、この日にまとめて手配をするようにしますので、売主さまはなるべく長めに時間を空けておいてください。

売主さま・買主さまが良好な関係を築けていれば、何かトラブルが発生したとしても円満に解決できる方法が見つかります。

高額な商品の売買で感情的になってしまう人が多くいるのは仕方がないと言えるからこそ、全員が笑顔でお引き渡しを迎えらえるように、良好な関係を築くサポートを目指しています。

残代金決済は残代金（売買金額から手付金額を差し引いたお金）を受領して、鍵や書類の原本を買主さまへ引き渡す手続きになります。

残代金決済日の2週間くらい前には日程と場所を確定させ、受け取るお金と支払うお金・持物・当日の流れを「残代金決済のご案内」にまとめてお知らせします。

このようなご案内を長文メールで済ませる担当者もいますが、ゆめ部長は大事な手続きだと考えていますから、A4の紙2枚～3枚に丁寧にまとめています。「わかりやすさ」と「スピード」も重視しているサービスです！

手続きの流れを簡単に説明します。

買主さまが住宅ローンを利用する場合、その銀行の支店で手続きを行いますが、住宅ローンを利用しない場合や、ネット銀行・フラット35を利用する場合は、事務所や喫茶店などで行います。

残代金決済当日に売主さまが行う手続きを説明します。

まずは司法書士先生が権利移転をするために必要な書類が揃っているかを確認します。この手続きが完了しましたら、買主さまから残代金と清算金の合計額が指定口座へ振り込まれます。着金確認できるまで少し時間がありますので、この時間を使って集合ポストや宅配ロッカーの使い方、鍵の本数や使い方などの説明をお願いします。

着金確認ができたら、ゆめ部長が作成しておく領収証に署名・捺印をして買主さまへ交付してください。これで手続きは完了して現地解散することになります。時間は早いと1時間弱、遅くても2時間程度です。

最後に司法書士先生が所有権移転・抵当権抹消の登記申請を行いますが、先生に同行して手続きする必要はありません。朝一で開始すれば半休取得で午後一からの仕事に間に合うでしょう。念のため1日休みを取ってもらえると良いでしょう。

引越前のお掃除は下記の記事を読んでみてください！

参考記事…

マイホームを引き渡すまでに、感謝の気持ちを込めてハウスクリーニングをしよう！

不動産売却をしたら翌年に確定申告をしましょう。利益が出たら所得税と住民税が課税されます。損失があればその年の所得と損益通算して所得税が還付されるかもしれません。また、翌年の住民税が安くなる・非課税になる可能性もあります。 

購入・売却に関する売買契約書・諸費用の領収証などをしっかり保管して確定申告に備えてください。領収証などを紛失している場合でも簡単には諦めずに探してみることをオススメしています。節税できる可能性があるので妥協はNGです！

確定申告時期のマメ知識…

2019年に売買契約・2019年に残代金決済を行った場合は、翌年の2020年2月16日～3月15日に確定申告をしてください。この「翌年」というのは、残代金決済を行ったときを基準にしています。そのため2019年に売買契約・2020年に残代金決済の場合、確定申告をするのは原則として2021年になります。

また、確定申告する場所は引越先の税務署になります。住民票の住所と住んでいる場所が異なる場合は、住んでいる場所の税務署で申請するそうですので、住民票の移転は関係ありません！

確定申告を忘れてしまう人もいるかもしれませんので、年末年始のご挨拶もかねて、引越先の住所へ確定申告のお知らせをします。

還付を受けられる場合はあまり問題ありませんが、税金を納めなければいけな場合、確定申告時期を過ぎると「無申告加算税」「延滞税」がかかる場合もありますので注意してくださいね。

参考記事…

不動産を売却・購入したときの確定申告

全3回に分けて不動産売却の流れを説明してきました。けっこう詳しく書いたので全部読むだけでも大変だったと思います。

ゆめ部長は「会社のサービス」と「担当者のレベル」でお客さまから選ばれたいと願っていますが、サービスの質や担当者のレベルを測るのが難しいことも知っています。そのため、ゆめ部長の仕事がどういうものなのかを、不動産売却の流れに沿ってまとめてみることにしました。

この3つの記事を読んだ後、他の不動産屋さんのWebページを見てもらえれば、きっと、ゆめ部長の仕事が「マジメ」であることが伝わると思います。

このWebページを読んで「あっ！この会社いいな！」と感じてもらえるのがベストですけど、他の不動産屋さんと比較して最後に選んでいただくのも大歓迎です。

「なかなか、いいじゃないか。」そう感じられましたら、お気軽にお問い合わせをもらえたら嬉しいです！皆さまとお会いできる日を楽しみにしていますので、どうぞよろしくお願い致します。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました！！

前の記事はコチラ…

不動産売却の流れ【1】「はじめまして」～「販売スタート」

不動産売却の流れ【2】「はじての内覧」～「売買契約」