不動産売買契約が解除 (解約・ キャンセル ) になるケースを解説！
不動産は高額な商品なので売買契約を締結するだけでもかなり疲れます。それなのに…売買契約があとで「解除」になってしまうことがあります。
この記事では「不動産の売買契約が解除になるパターン」を宅建マイスターが解説していきます。解除・取消しになる原因やリスクを正しく理解しておけば、ムダな不安がなくなりますのでガンバって勉強してみてください！
ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」
不動産売買契約の解除は「白紙解除」「手付解除」「違約解除」にわけて考えよう
不動産売買契約の解除に関しては「白紙解除」「手付解除」「違約解除」の3つの解除方法を抑えておいてください。
まずは「白紙解除」を説明します。
白紙解除とは、売買契約が最初からなかったことにして、まっさらな状態に戻しましょう。というものです。つまり、売買契約時に支払った手付金は全額返金されることになります。
たまに「白紙解除を認めるなんて不利だ！そんな契約は認めない！」と怒る方もいますけど、手付解除が認められるケースは相手方に「やむを得ない事情がある」と判断される場合ですから、これは受け入れてもらうしかありません。
「白紙解除」になるのは…
■ 引渡し完了前の滅失・毀損による解除
■ 融資利用の特約による解除
■ 譲渡承諾の特約による解除（借地権）
自然災害の発生・住宅ローン本審査の否決・地主の承諾が得られないわけですから、これは仕方がないと言えますね。これらの解除はノーペナルティになります。ただし、「融資承認取得期日」や「賃借権譲渡承諾書取得期日」を守らなかった場合にはペナルティーが発生します。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
次に「手付解除」です。
手付解除は、売買契約時に授受する手付金（売買代金の5%前後が多いです。）を放棄することによって、「やっぱ、や～めた」という自己都合による解除を認めるものです。
売買契約時の手付金がペナルティーになるのは、売主さま・買主さまのどちらも同じになります。お互いに自己都合による手付解除が認めらえていますので、どちらか一方だけが有利になっているわけではありません。
【※】仲介手数料の請求権は消滅しません。
最後は「違約解除」です。
違約解除とは、売主さま・買主さまのどちらかが義務を果たさなかったときや、手付解除期日を超えた後に売買契約を解除したい時に、売買契約締結時に定めた違約金（売買金額の10%が一般的です。）をペナルティーとして支払うことで解除します。
不動産の売買契約は「双務契約」です。つまり、売主さまは引き渡しをする義務があり、買主さまは残代金を支払う義務を負っています。その他にも、売買契約で定めた約束事を守らなかった場合も違約です。
【※】仲介手数料の請求権は消滅しません。
このように、どの解除になるかで、
ペナルティーがあるかどうか？
ペナルティーがいくらになるか？
が変わってきますので、重要事項説明書・売買契約書をしっかり確認するようにしましょう！
参考知識：「解除」と「解約」の違い…
契約の「解除」とは、売買契約を締結した後、売主さま・買主さまのどちらが「解除しますよー」と意思表示することによって、売買契約を最初からなかったことにするものです。
契約の「解約」とは、賃貸借契約のように契約関係が継続している場合、その効力を最初から消滅させることはできないので、将来に向ってのみ効力を消滅させるものです。
不動産売買契約書・重要事項説明書に記載された「契約の解除に関する事項」は7つある
ゆめ部長が加盟している「全日」の書式では、6つ または 7つの契約解除パターンが記載されています。
「6つ または 7つ」になっている理由は…
■ マンションでは「瑕疵の責任および瑕疵による解除」がない
■ 土地では「譲渡承諾の特約による解除」がない
土地・マンションの売買契約では6つ、一戸建ての契約では7つあります。（この部分はもう少し勉強したら追記していきます！！）
それでは、7つの契約解除パターンを見ていきましょう！
【1】手付解除
手付解除というのは、売買契約時に授受する手付金の損失だけを覚悟すれば、一方的な都合で売買契約を解除できるというものです。
売主さまが「やっぱ売りたくないんだよね…」とか、買主さまが「もっと良い物件が見つかったからキャンセルしてそっちを買います！」という、ワガママとも思える理由で解除することができてしまいます。
買主さまが手付解除するときは「手付金放棄」
売主さまは手付解除するときは「手付金倍返し」
手付金の倍返しというのは、買主さまから受領した手付金を返還すると同時に、同額のお金を「ゴメンナサイ！」と支払うことです。
手付金が200万円なら…
買主さまは200万円を放棄、売主さまは400万円（200万円の返却とゴメンナサイ料200万円）を支払うわけですね。
【※】仲介手数料の請求権は消滅しません。
詳細はこちらの記事！
【2】引渡し完了前の滅失・毀損による解除
不動産売買契約を無事に締結してホッとしていたら…地震で建物が崩壊して住むことができなくなってしまったり、火災や台風で建物が壊れてしまいました…（涙）
さて、このリスクはいったい誰が負担するんだろう…？という問題が生じますね。
民法では「危険負担」という条文があり、通常の契約では、買主さまがこのリスクを負うことになっています。しかし、不動産は高額な商品ですし、手続きの関係で引き渡しまで1ヶ月程度の期間がありますから、この条文をそのまま適用するのは好ましくありません。
そこで、このリスクは売主さま負担とする特約を結び、引き渡しを受けるまでに土地・建物が利用できなくなった場合は、売買契約を白紙解除できることにしています。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
詳細はこちらの記事！
【3】契約違反による解除
不動産の売買契約は、売主さま・買主さまの双方が義務を負う「双務契約（そうむけいやく）」でしたね。それぞれが義務を負っているにもかかわらず、その義務を守らなかった時には契約違反となり、売買契約が解除になる場合があります。
また、手付解除期日を過ぎた後に売買契約を解除する場合も「違約解除」です。
このような場合は、あらかじめ定めておいた違約金をペナルティーとして支払うことで売買契約を解除することになります。
違約金は売買代金の10%が妥当でしょう。「違約金20%」と定めておくことで、気軽に契約解除できないようにしようとする不動産屋さんがいまだに多いですけど…。大手の仲介会社は10%にしていますし、都庁で聞いた時も「20%は高い」と言っていました。
買主さまが違約解除する場合、既に支払っている手付金と違約金との差額を支払います。手付金 ＝ 違約金で定めているなら追加の支払いはありません。
売主さまが違約解除する場合、受領している手付金を返還し、さらに違約金を買主さまへ支払う必要があります。
【※】仲介手数料の請求権は消滅しません。
不動産屋さんは売買契約成立時点で仲介手数料の全額を請求する権利が発生しますけど、売買契約が成立しただけの場合は半金だけ請求が多いはずです。
不動産屋さんと相談してみてください。
詳細はこちらの記事！
【4】融資利用の特約による解除
売買契約書で定めた期日までに、買主さまの住宅ローン「本審査」が内定しなかった場合、売買契約を「白紙解除」できる特約を「住宅ローン特約」と言います。
住宅ローン特約は、買主さまの住宅ローンが通らなかった…というやむを得ない事態に備えて、売主さまへ一方的に負担を押し付ける特約だと言えます。
売主さまにとっては、契約を白紙解除されるリスクがあるだけで何もメリットがない…という点を踏まえ、買主さまと不動産屋さんは迅速・誠実に対応しなければいけません。
住宅ローン特約の悪用は論外！
本来は手付金を放棄して「手付解除」しなければいけないのに、「なんとかして手付金を返してもらいたい！」と考えた買主さまが「住宅ローン特約」を悪用しようとすることがあります。
簡単に解説すると…
「手付解除」はペナルティーありの解除ですから手付金は戻ってきませんけど、「住宅ローン特約」は白紙解除ですから手付金が戻ってきますよね。そのため、自己都合での契約解除なのに、住宅ローンが通らなかったことにして白紙解除しようとする人が出てきました。
住宅ローンの審査を否決させようと思えば、返済期間35年を15年とか20年にすればいいだけですから、昔は簡単に悪用できたのかもしれません。
ゆめ部長は、この特約の濫用を防ぐために対策の文言を契約書類に盛り込んでいますし、審査をする条件（返済期間・借入金額など）をしっかり明記し、さらに、審査をする金融機関はできるだけ3つにしてもらっています！
売主さまにリスクを負わせているのに、審査が通らなければ契約を解除する「権利がある」という捉え方は適切ではありません。リスクを負わせている分、誠実に対応しなければいけない…それが正しい考え方だということも、しっかりお伝えします。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
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【5】譲渡承諾の特約による解除
一戸建てやマンションの敷地が「借地権」の場合に関係するものです。
借地権は第三者に転売することができますが、通常、地主さんの承諾が必要になり「賃借権譲渡承諾書」を取得することになります。この書類を取得できない場合、契約書で定めた期間内であれば、売買契約を白紙解除できるようにしています。
借地権は次のように考えるとわかりやすいですよ。
所有権 － 借地権 ＝ 底地権（そこちけん）
底地権は地主さんの権利。
借地権は賃借人さんの権利。
地主さんに借地権を返還すれば所有権に戻り、
地主さんから底地権を購入しても所有権になります。
借地権割合は所有権の30%前後が多いと思います。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
【6】瑕疵の責任および瑕疵による解除
不動産取引では、売買契約を締結する時に売主さまも知らなかった瑕疵（「かし」と読みます。「欠陥」と置き換えてください。）を、引渡を受けた後に買主さまが見つけてしまうことがあります。
わざと伝えなかった…ということもあるでしょうけど、本当に知らなかった…というケースをたくさん見てきました。
このような場合、売主さまに対して補修をお願いしたり、損害賠償することで調整を図りますが、買主さまが売買契約を締結した目的を達成できない場合（つまり、住むことができなかった場合などですね。）には、売主さまの瑕疵担保責任を追及して、売買契約を白紙解除できることがあります。
ただし、「契約解除」できるケースはかなり限定されています。
契約解除できるのは、売買対象の不動産に「隠れた瑕疵」があり、これが原因で売買契約の目的を達成できない場合になります。
裁判例を見ると、土壌汚染・軟弱地盤・自殺や事件（心理的瑕疵）が見つかった場合「売買契約の目的を達成できない」とは判断せず、「売買代金の○○％を損害賠償として支払いなさい。」という判決が多いようです。
簡単には売買契約の解除を認めないわけですね。
瑕疵担保責任は、宅建士である不動産屋さんもよくわかっていない難しい問題ですし、お客さまの誤解も多いところですので気を付けてください！
最後に、契約解除をできる期間もチェックしておきましょう。売主さまが「消費者」「事業者」「宅建業者」のどれに該当するかで変わってきます。
売主さまが「消費者」の場合…つまり、不動産取引のプロではないお客さまが、居住中の戸建てやマンションを売却するようなときですね。
この場合の解除期間は引渡完了日から「3ヶ月以内」
次は「事業者」の場合…これは、不動産のプロではないけど、契約に慣れていないであろう「消費者」とも言えない場合です。法人や不動産投資家などが不動産を売却する場合です。
この場合の解除期間は引渡完了日から「1年以内」
最後は「宅建業者」の場合…不動産のプロが売主になる場合です。新築一戸建てや新築マンションだけでなく、リノベーション済みの戸建て・マンションなどを皆さまが購入するような場合です。
この場合の解除期間は引渡完了日から「2年以内」
なお、新築物件の場合は「品確法」でも買主さまが保護されています。最初の2年間は宅建業法と品確法で保護され、3年目～10年目までは品確法で保護されます。この場合も、瑕疵を補修できないような状況であれば、契約解除が認められることがあるようです。（ゆめ部長は経験したことがありません…。）
最後に、保護されるべき順番に並べてみます…
消費者 ＞ 事業者 ＞＞＞ 宅建業者
【※】仲介手数料は話し合いになると思われます。
この場合、仲介手数料は既に支払い済みです。宅建業者に瑕疵の発見に関する落ち度があれば、全額返金や一部返金に応じなければいけないと考えられます。
詳細はこちらの記事！
【7】反社会的勢力の排除に関する特約に基づく解除
ここは、正直なところ、売買契約時に笑って飛ばしていきたい内容です。
しかし、万一、怖い人たちが売買契約の相手方になってトラブルが発生した場合、しっかりとした文言を入れておかないと、契約を解除するだけでも大変な労力がかかります。
ほとんど関係ないと信じたいですけど、注意しておいてくださいね。念のため、契約書類に入れている文言を簡単に見ておきましょう。
確約1…
自分・法人の役員が、暴力団等反社会的勢力でないことを確約します。
確約2…
反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないことを確約します。
確約3…
自分から または 第三者を利用して、次の行為をしないことを確約します。
【1】相手方に対する脅迫的な言動または暴力を用いる行為
【2】偽計または威力を用いて相手方の業務を妨害し、または信用を毀損する行為
上記3つの確約に違反があった場合、相手へ催告することなく契約を解除することができます。解除された側は、解除した側に対して、違約金として売買代金の20%相当額を支払うことになります。
確約4…
買主は、自分から または 第三者を利用して、購入した不動産を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないことを確約します。
買主がこの確約4に違反した場合、売主さまは買主へ催告することなく契約を解除することができます。
買主は売主さまに対し、違約金として売買代金の20%相当額を支払い、さらに制裁金として売買代金の80%相当額を支払うことになります。
契約を解除されて所有権を失い、さらに、物件価格と同額の違約金を支払うわけですから、かなり厳しい定めになっていると言えますね。
【※】解除された側への仲介手数料請求権は消滅しないと思われます。
ただし、契約関係者が反社会的勢力であることを知り得た場合には、仲介手数料請求権も消滅するはずです。なお、解除する側への仲介手数料は請求できないでしょう。
詳細はこちらの記事！
やっと、売買契約書に定められている7つの契約解除の解説が終わりました。う～ん…これは長い記事になりそうだ。
よし、ハリキッテ、続きをいってみましょう！
売買契約で定めた「特約」による解除
（1）買替特約（買換特約）による解除
「買替特約」というのは…住み替えで売却契約と購入契約を同時に進めているときに、売却契約がキャンセル・解除になってしまったら、購入契約を解除できるようにしよう。という特約のことです。
売却物件で買主さまの住宅ローンが否決され、売却の売買契約が解除になるなら、もう住み替え先を購入することができませんから、購入物件も同時に解除にしましょう…という場合です。
この特約は、どう考えても売主さまに何のメリットもありません。買主さまの都合で、売主さまへ一方的にリスクを受け入れてもらえるようにお願いしているわけですから、売主さまが「NG！」という可能性は高いと言えます。
特約を付けられるとすれば、既に売却の売買契約を締結できている場合や、不動産買取業者さんから提示された金額で売却することに納得している場合くらいでしょう。
「これから売却活動するんですけど、高く売れなかったら契約解除させてください。」なんて条件…だれもOKしませんよね。
なお、特約を付ける場合は「いつまでに、いくら以上の金額で売れなければ」という内容をしっかり明記することにしています。買替特約を付けた契約はリスクが高いため、ゆめ部長はできるだけ避けるようにしています。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
参考記事…
（2）その他、特約による解除
買替特約（買換特約）以外にも、売買契約では次のような特約を付けることがあります。
特約例1…
開発許可・建築確認申請がおりることを条件に買主は引き渡しを受けます。
特約例2…
農地法の届出が受理されることを条件に買主は引き渡しを受けます。
特約例3…
隣接地所有者の署名・捺印および官民境界が確定された境界確認書を作成し、確定測量図とともに買主に交付するものとします。
特約例4…
売主は引渡時までに私道の通行・掘削承諾を取得するものとします。
このような特約を実現することができなければ、売買契約を解除することになります。ただし、期日が定められていながら経過してしまった場合には、違約解除になる可能性が高いので注意しましょう。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
合意解除
不動産の売買契約を解除する場合、必ずしも、売買契約書で定められた内容に従わなければいけないわけではありません。
売主さま・買主さまの双方が合意できたのであれば、売買契約書の定めがなくても、売買契約の効力を消滅させることができます。
これを「合意解除」といいます。
例えば、引渡日を目前にして、買主さまが不慮の事故で亡くなったり、会社を解雇されてしまった場合を思い浮かべてください。
本当にやむを得ない事情があるわけですから、「手付解除」「違約解除」などでペナルティーを要求せず、かかった費用だけ請求して契約を解除してあげようかな…と考えそうではないですか？？
ゆめ部長なら、ペナルティーとして受け取ったお金は一時所得として課税されてしまいますから、最低限だけしか請求しないと思います。もちろん、相手の態度次第で変わるかもしれませんけどね…。
【※】仲介手数料の請求権は消滅しません。
クーリングオフによる解除
クーリングオフ（Cooling-off）という言葉は聞いたことがあると思います。この制度は、消費者に頭を冷やしてよく考える期間を与え、一定期間内であれば、一方的に売買契約を解除できるという制度です。
クーリングオフできるかどうかの判断は次の3つを確認して行います。
【1】当事者が誰なのか？
クーリングオフできるのは…売主さまが「宅建業者」・買主さまが「消費者」の場合に限られます。
「消費者」には消費者契約法の「事業者」も含まれますから、買主さまが法人だったとしても、クーリングオフすることは可能です。
【2】どこで「購入申込」をしたのか？
次の場所などで「購入申込」をした場合はクーリングオフできません。
■ 宅建業者である売主さまの事務所
■ 仲介会社の事務所
■ 新築マンションのモデルルーム
■ お客さまが申出した「自宅」または「勤務先」
落ち着いて考えられる場所で購入の判断をしたわけですからね。クーリングオフできるのは、自宅へ突撃訪問された場合や、テント張りの現地販売会などで購入申込した場合に限られます。
【3】 クーリングオフできない例外に該当しないか？
■ 契約履行関係が完了したとき
■ クーリングオフ制度の概要を書面で告知してから8日経過
上記の2つに該当するとクーリングオフはできなくなります。
引渡が完了していたり、クーリングオフできることを書面で説明して1週間以上の期間を空けているわけですから、妥当だな…と感じられるかと思います。これ以上、買主さまを保護しすぎると、売主さまのリスクが高くなりすぎですからね。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
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制限行為能力者による無効・取消し
「制限行為能力者」というのは、認知症などで判断能力が低下しているような人のことです。症状が重い順番に並べると…
成年被後見人 ＞ 被保佐人 ＞ 被補助人
この制限能力者が行った不動産の売買契約は「無効」・「取消し」を主張され、契約がなくなってしまうことがあります。
契約の相手方が認知症ではないか…？高齢者のお客さまと売買契約をする際には、特に注意が必要です。超高齢社会に突入している日本では、丁寧な確認が必要になったと言えますね。
もし、認知症の疑いがあれば、医師や司法書士先生に相談するべきです。シロウト判断で勝手に「大丈夫でしょ！」とは考えてはいけません。
ゆめ部長は、制限行為能力者として登記されていないかを確認するために、東京法務局で「登記されていないことの証明書」を代理取得することもあります。このようにして取引の安全性をできる限り高めるように努力しているのです！
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
「無効」と「取消し」の違い…
「無効」
契約が最初から有効に成立していない。
「取り消し」
契約は有効に成立しているけれど、取消しの意思表示があると、売買契約の時に遡って無効になる。
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消費者契約法による取消し
消費者契約法とは…「消費者」と「事業者」との契約では、情報の量・質・交渉力などにおいて大きな差があるため、「消費者」の利益を守るためにできた法律です。
「事業者」が事実と相違することを説明した結果、「消費者」が誤認・困惑して自由な意思決定を妨害されたとき、契約の申込や、承諾の意思表示を取り消すことができます。
売買契約を取り消すことができるのは次の4パターンがあります。
■ 不実告知
■ 断定的判断の提供
■ 不利益事実の不告知
■ 不退去・監禁
消費者契約法も宅建士がしっかり理解できていない法律です。ゆめ部長もこのWebページを開始するまではよくわかっていませんでした…。1つ1つ勉強することの大切さを痛感しているところです。
【※】仲介手数料の請求権も消滅します。
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最後に…
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