株式会社 麻布ハウス
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2018年12月29日
不動産売買の流れ

不動産売却の流れ【前】「はじめまして」~「販売スタート」

私たちは1つ1つ丁寧に気持ちを込めて仕事をしています。この記事では、不動産売却の流れ【前】として、「はじめまして!」のご挨拶から販売をスタートするまでの仕事をまとめてみます。他社さんとの違いをぜひチェックしてください!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  机上査定書作成・プレゼン資料送付

2.  売却不動産への訪問査定

3. 媒介契約締結・写真撮影・設備確認

4.  販売図面作成・打ち合わせ・資料PDF化

5.  資料収集・内覧希望者用資料作成

6.  不動産の販売を開始します!

7.  最後に…

【不動産売却の流れ 1】机上査定書作成・プレゼン資料送付

麻布ハウスに興味を持っていただけましたら、ちょっと勇気がいるかもしれませんけど、気軽にお問い合わせをもらえたら嬉しいです。相談・不動産査定書の作成などには一切お金はかかりませんから、安心してご連絡ください!

 

売却する不動産の情報がわかれば、すぐに机上査定書を作成します。早ければ1時間程度、定休日にお問い合わせがあった場合でも2日以内に査定結果をご報告します。報告方法は次の3パターンがあります。

 

メールに添付して送付!

指定住所へ郵送!

訪問査定を兼ねて持参!

 

多くのお客さまはメール送付を希望していますよ。

 

机上査定の段階では、「信用できるのかな…」「騙されないかな…」と不安に感じられることもありますよね。不動産屋さんのイメージは決して良くないですし、高額な不動産を売却するわけですから、あたり前のことだと思います。

 

別に、失礼なことでも何でもありません!

 

私たちは強引な営業活動は「一切NG!」にしています。お問い合わせフォームで電話番号は「必須」にしていませんから、未記入でOKです。メール・郵送だけでの対応も大歓迎ですからご安心ください。

 

次に、不動産の机上査定書について簡単にお話しておきます。

 

机上査定書はムダに枚数が多い方が好まれる…そんな話を聞くこともありますけど、私たちはこの意見には反対です!

 

大手が作成するムダに厚みのある不動産査定書は…「〇〇調整率」という根拠のない項目で最後に金額を調整しています。もともと売りたい金額があり、そこに向けて金額調整・資料添付をしていますから、結局は、経験と勘による査定なのです。

 

こんな根拠のない不動産査定書を見るよりも、下記の資料を一緒に検証した方がよっぽど価値のある判断ができるものと思います。(中古マンションで考えてみます。)

 

分譲時の価格表

同じマンションの成約事例

同じマンションで現在販売中の部屋

近隣類似物件の成約事例

近隣類似物件の現在販売中の部屋

 

この点を踏まえ、麻布ハウスが作成する不動産査定書は3枚程度におさえ、そこに上記の資料をできるだけ多く添付します。資料は比較しやすいようにコメントを入れておきます。

 

一緒にお送りする(お持ちする)プレゼン資料は次のような内容になります!

 

担当者の自己紹介

麻布ハウスの特徴

広角カメラを使った撮影の説明

売却時のワンポイントアドバイス

Q&A

実績のある販売図面

比較用に他社さんが作成した販売図面

【不動産売却の流れ 2】売却不動産への訪問査定

「机上」査定と「訪問」査定の違いは、実際に現地を見るかどうかの違いです。訪問査定の流れを説明しましょう~~

 

売主さまと一緒に室内を確認させてください。

 

部屋の使用状況・設備・陽当りや風通しなどをチェックします。また、オススメポイント・マイナスポイント・故障不具合・オプション工事・リフォーム履歴などをヒアリングしつつ、高値で成約するために必要なアドバイスもお話していきます。

 

全体の確認は10分~15分くらいで終わります。確認した内容を机上の不動産査定書に反映させて査定金額をお伝えします。

 

麻布ハウスが高値成約を勝ち取っている理由など、不動産売却のポイントを詳しく説明しつつ、売主さまの売却理由や売却活動に関する要望もしっかり伺いたいので、最低1時間、できれば2時間ほどあけてもらえると嬉しいです。

 

ほとんどの不動産屋さんは訪問査定の時に媒介契約を結ぶように迫ってくるはずです。私たちは考える時間も大切だと考えていますから、結論を出すまで少し時間をあけるようにしています。

 

後日「麻布ハウスに任せよう!」と決断されましたら、次のアポイントは天気が良い日の「LDKに1番光が注ぎ込む時間」でお願いします。また、分譲時の資料などをこの日にお預かりすることになります。

 

麻布ハウスの考え方をお話します~~

 

麻布ハウスでは、サービスの質を高く維持するために「ムダ」な業務はできる限り削る努力をしています。そのため、上司と部下2名で訪問なんてムダなことはしていません。

 

そこで削った人件費はサービスに還元させます。これは、仲介手数料とサービスは「足し算と引き算」で考えるべき!という麻布ハウスの考えによります。

 

ムダなサービスは引き算して、欲しいサービスを足し算していく。決められたサービスを押し付ける会社ではなく、売主さまが満足できるサービスを提供している不動産屋さんを目指しています!!

【不動産売却の流れ 3】媒介契約締結・写真撮影・設備確認

訪問査定の結果「麻布ハウスに任せてみよう!」となれば、天気の良い別の日に、写真撮影をするスタッフと一緒に訪問させてください。

 

不動産の写真は技術があるスタッフが、気持ちを込めて撮影します。心に響く素敵な写真を撮影したいので、次回のお約束時は2名のスタッフでお伺いします。

 

写真撮影日の流れを説明します~~

 

不動産売却をサポートするためには「媒介契約書」の締結が必要になります。何も説明せずに署名捺印を求める不動産屋さんがたくさんいますけど、重要な内容が記載されていますので、しっかり説明させてください。

 

媒介契約書への署名捺印が終わりましたら、室内の写真撮影と設備確認を行います。

 

写真スタッフが撮影している時間を使い、お客さまと一緒に「付帯設備表」「物件状況報告書」を完成させます。

 

写真スタッフに1人で回られるのは嫌だな…ということでしたら、1部屋ずつ一緒にまわることも可能ですから安心してくださいね!

 

「付帯設備表」は設備の有無と故障不具合の有無を告知する書類です。「物件状況報告書」は不動産を購入するお客さまが知りたいであろう情報を告知する書類です。

 

この2つの書類は、不動産売買契約におけるトラブルの大半を占めるものになりますから、どのような設備があるのか・故障不具合はないか・残置する物と撤去する物をどうするのか・告知するべき事項はないか…を一緒に考えて決めていきます。

 

普段生活していると気が付かない不具合は意外と多く、こういう細かいところでつまならいトラブルに発展することがありますので、事前に確認をしておくことが大切です。

 

なお、設備の不具合や残地の有無は交渉条件に含まれます。そのため、この時点で作成するものは「仮」のものになり、「正式」なものは、交渉が完了してから売買契約時までに完成させることになります。

 

次に、写真撮影について詳しく説明します。

 

この日までに、室内の整理整頓や、写真映えするための準備をお願いしています。この部屋は撮影しないで欲しい…という要望があれば、その部屋の撮影はしませんが、主寝室は広さを確認したいお客さまが多いということは知っておきましょう!

 

室内を撮影しながら、アピールポイントを把握していきます。その際に、「住んでいるからこそわかる現場の魅力」をぜひ教えてくださいね。そこも現地内覧時に営業トークとして使わせていただきます。

 

写真が完了した後に動画撮影を行います。約3分で室内をチェックすることができる人気コンテンツになっています。VRなどで高額な費用をかけなくても、工夫と努力で、お客さまに喜ばれるコンテンツは作れるんですよ。

 

なお、周辺環境の写真は2時間以上かかりますので、別の日に撮影するかもしれません。撮影が終わったら、一緒に写真を選びましょう!

媒介契約の正しい選び方
付帯設備表
物件状況報告書

【不動産売却の流れ 4】販売図面作成・打ち合わせ・資料PDF化

売却不動産を購入した時の資料一式をお預かりし、PDF化させてください。「鉄は熱いうちに打て!」と言うように、興味を持ってくれたお客さまへ、詳細資料をすぐ送付できるように準備をしておきます。

 

この作業をしながら物件資料を読み込み、Webページ・スーモなどのポータルサイト・販売図面に盛り込む魅力や特徴を探します。分譲時のパンフレットはかなりの費用をつかって作り込んでいますから、不動産を売却する際にとても参考になるんですよ!

 

汗をかいて一所懸命撮影した写真、探し出した物件の魅力と特徴。これらの素材を使って販売図面を作成します。この販売図面はレインズ(REINS)に登録することで、不動産屋さんとお客さまが見ることになりますから、しっかりと作り込んで差別化を図らなければいけません。

 

奥さまの気持ちを動かせるように、写真を重視した販売図面を作成します。加筆・修正したい箇所・他に伝えたい魅力などがあれば意見を聞かせてくださいね。

 

一所懸命がんばる売主さまのためなら、販売図面は何度でも修正に対応します。一緒に魅力的な販売図面を作り上げましょう!

【不動産売却の流れ 5】資料収集・内覧希望者用資料作成

マンションを売却する場合、売主さまに用意してもらいたい書類があります。

 

直近3期分の総会議事録

直近の長期修繕計画書

最新の管理規約・使用細則 など。

 

総会議事録や最新の長期修繕計画書を捨ててしまっていることが多いです。私たちが管理会社・管理人さんから取得できないか確認を取りますが「マンション所有者にしか提供しない」というルールがある管理組合もあります。その際は、お手数ですが取得に協力してください。

 

他には、登記費用の見積もりや不動産取得税を計算するために必要な「評価証明書」を都税事務所で代理取得してきます。媒介契約書に評価証明書取得に関する委任の文言が入っていますので、そちらで取得することになります。

 

書類の取得には数百円かかりますけど、費用は麻布ハウス負担・取得費用は無料で構いません。

 

直近の固定資産税・都市計画税の「納税通知書・課税明細書(セットになっています)」をお持ちでしたら、売買契約まではその写しで対応可能です。

 

集めた書類は「お客さま提供用資料」としてまとめておきます。特に大事なものを抜粋し、購入を判断する際に必要な資料とあわせてファイリング。お持ち帰り用資料と一緒に現地に置いておきます。

【不動産売却の流れ 6】不動産の販売を開始します!

ここまで準備して、やっと不動産の販売を開始することができます。

 

不動産屋さん専用のネットワーク「レインズ(REINS)」に物件情報を登録して「レインズ登録証明書」をお送りします。「物件の囲い込み」を防ぐ目的で、売主さまへの提出が義務付けられるようになりました。

 

「レインズ登録証明書」の下欄に記載してあるURLでID・パスワードを入力してログインすると、売主さまが登録内容・販売図面を確認できます。ちゃんと「公開中」になっているかをチェックしてみてください。

 

この書類を売主さまへ渡していない不動産屋さんが多いようですから、もし、もらってないぞ!ということでしたら、他の不動産屋さんに売却を任せた方がよいでしょう。宅建業法という法律で義務付けられたことですから、違反する不動産屋さんは信用できませんよね。

 

レインズに売却物件情報を登録すると、不動産屋さんのネットワークであっという間に販売情報が拡散されていきます。それと同時に、売却担当の不動産屋さんが、スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトに情報を掲載して直接購入希望者を探します。

 

このように、レインズに情報を登録して、スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトにもしっかり情報が掲載されたら、すぐに内覧予約が入ります。もし、内覧予約が入らないのなら、考えられる可能性は次の3つです。

 

不動産屋さんが「物件の囲い込み」をしている。

広告料は高いけど閲覧件数が多いスーモに登録していない。

販売価格が高い。

 

原因がわかったら、不動産屋さんを変更する・広告掲載するように連絡する・販売価格を下げるなどの対策を早めに実行しましょう。

最後に…

はじめてのお問い合わせから販売開始までの期間だけで、麻布ハウスはこれだけの仕事を行います。他の不動産屋さんと比べると、1つの案件にかける時間はかなり多いと言えます。

 

ここまで徹底的なサポートを行っているのは、トレードオフの関係になる「高値売却」と「早期売却」を両立させられないか…?を常に考えて、新しいアイディアを試し、それを改善して…とPDCAサイクルを回してきた結果なのです。

 

今までの不動産業界は、高額な広告費をかけることで不動産を売却してきました。写真もチラシも図面も外注すれば、確かに楽でしょうけど、費用がかかりすぎてしまいます。不動産屋さんが楽をするために、仲介手数料を値下げできない…そんなのおかしくないでしょうか?

 

だから私たちは、自分たちが汗をかいて努力する道を選び、広告費をできるだけ使わないようにしています。広告費が浮いた分、提供できるサービスの質と量を増やしているのです。

 

楽な道を捨てること。その覚悟があるのが私たちの強みだと思っています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

不動産売却の流れ【中】「はじての内覧」~「売買契約」
不動産売却の流れ【後】「売買契約後」~「お引き渡し」
この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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