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2018年12月30日
不動産売買の知識

両手仲介は双方代理ではなく準委任だから違反ではない…宅建マイスターが問題点を指摘します!

両手仲介というのは、1つの不動産屋さんが、売主さま・買主さまの双方を担当して、仲介手数料を両方からもらうことを言います。高く売りたい売主さま、安く買いたい買主さまは利益が相反するので、売主さまを味方すれば買主さまが損をして、買主さまを味方すれば売主様が損をします。そして、不動産屋さんは、仲介手数料を稼げれば、どちらが得をして損をするかなんて興味がない。

 

このような取引が、民法108条に定める「双方代理の禁止」に該当して違法なんじゃないの?という話があります。法律的にどうなの…?という点だけでなく、宅建マイスターが実務で感じる問題点も織り交ぜながら解説します。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  法律の結論を先に確認しましょう

2.  不動産の媒介契約とは…

 2-1.  媒介契約は「代理」ではない

 2-2.  媒介契約は「委任」ではなく「準委任」になる

3.  問題は法律論ではない!

4.  最後に…

法律の結論を先に確認しましょう

法律的な議論としては、違法ではありません。

 

不動産屋さんが、売主さま・買主さまの双方から媒介契約を結び、両手仲介することは「双方代理」には該当せず、「準委任」になるため違法ではないのです。

 

よくわからないですよね。順番に説明していきます。

不動産の媒介契約とは…

不動産を売るとき・買うときに、不動産屋さんと結ぶ契約を媒介契約と言います。媒介契約に関しては、宅地建物取引業法 ( 略して宅建業法 ) 第34条の2に定められています。

 

宅建業法は民法の特別法ですから、民法よりも宅建業法の定めが優先されます。

【1】媒介契約は「代理」ではない

「媒介」と「代理」の違いを簡単に押さえておきましょう。

 

「媒介契約」で求められることは、契約の成立に向けて尽力すること・不動産売買の事務処理をサポートすることです。

 

それに対して「代理契約」では、本人に代わって代理人が「売る」「買う」の判断をして、契約自体を成立させることが求められています。

 

媒介契約を結んだ不動産屋さんは、売主さまに代わって「売る」という判断をしないですし、買主さまに代わって「買う」という判断もしません。そのため、媒介契約は代理契約とは異なるのです。

 

代理契約ではない。だから、不動産屋さんの両手仲介において、双方代理( 民法108条 ) を議論するのはおかしい!ということです。

 

なお、判例が蓄積され、双方代理をする場合、売主さま・買主さまが承諾しているならOKと法律が改正されています。そりゃあ、そうですよね。

【2】媒介契約は「委任」ではなく「準委任」になる

先ほども書きましたが、媒介契約で求められることは、契約の成立に向けて尽力すること・不動産売買の事務処理をサポートすることです。

 

売買契約を直接行うことを求められていれば「委任」ですけど、求められていないので「準委任」になります。ココはどうでもいいです。ムシしてください。

 

結論としては、媒介契約は「準委任」になるため、善管注意義務・報告義務を負います。善管注意義務とは「依頼されたことは、ちゃんとやろうね。」という義務です。

 

つまり、不動産屋さんが売主さまのためにやることは…

 

物件が売れるように、しっかり努力して、状況を報告する。ということになります。

問題は法律論ではない!

法律上は問題がないことはわかりました。しかし、双方代理が民法で禁止されている理由「売主さま・買主さまどちらかの利益を害する恐れがある」は、現在行われている両手仲介の問題そのものです。

 

不動産屋さんは仲介手数料をもらえればOK。だから、売主さま・買主さまのどちらかにターゲットを絞り、弱そうな方・折れてくれそうな方を見極めて説得しようとしてきます。

 

私が思うに、仲介手数料が「成功報酬」であること、仲介手数料の上限が「3%+6万円」に制限されていることが、このような取引を増やしている原因だと考えています。

 

成功報酬は悪いことばかりではないですけど、今の不動産業界はタダ働きが多すぎます。また、仲介手数料の上限が低く設定されているため、アメリカのように売主さまから多めの報酬をもらうこともできません。

 

どちらもすぐに解決できなさそうですから、すぐに解決するのであれば、不動産屋さんのプロ意識を高めることが最優先ではないでしょうか?

 

私は不動産取引を専門にしてずっと働いています。誠実に仕事をしてきましたし、勉強も続けてきました。そんな宅建マイスターの私からすると、「両手仲介」は認められていい場合があると思いますし、デメリットを理解していれば「物件の囲い込み」だってアリだと思います。

 

宅建業法違反をせずに、お客さまに本当にメリットがあるサービスを作ること。これが、今、私たちにできる最善の策です。「両手仲介」・「物件の囲い込み」を問題視するよりも、お客さまの期待・利益に応える行動をしなければいけません。

最後に…

法律上は問題がなくても、今の日本で行われている「両手仲介」はプロ意識が欠如しているという点において大問題です。

 

売主さま・買主さまは、「両手仲介をしていないか?」よりも、「どうやって自分の利益を確保するために頑張ってくれるのか?」という視点で、不動産屋さんを選ぶようにしてください。実績があり、プロ意識が高い担当者に出会えれば、「両手仲介」・「物件の囲い込み」は問題になりません。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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