リフォーム・リペアで「物件力」をアップして不動産を高く売る！

不動産を高く・早く売却したいなら、現況のまま売るのではなく、リフォーム・リペアして物件力をアップさせることをオススメしています！多くの不動産屋さんが「リフォームは不要！」と言いますけど、真っ直ぐ不動産は「物件力の最大化」が重要だと考えています。

今回のお話では、不動産を売却する前にリフォーム・リペアをするかどうか？検討する際に役立つ内容になっていますので、是非、最後まで読んでいってくださいね！

「不動産を売却する前に、リフォーム・リペアを実施したほうがいいのかなぁ？？」

こんな疑問を持つ売主さまは多いのではないでしょうか？そこで、不動産仲介19年のゆめ部長の意見が、リフォームした方が良いケース・リフォームしない方が良いケースをお話してみます！

まず、ゆめ部長の意見を書きます↓

投資金額 ＜ 成約金額アップを狙えそうなら

リフォーム・リペアをやるべき！

この意見をもとに、築年数ごとに検討していきましょう。

【 築年数が浅い場合 】

ハウスクリーニング・大きなキズや故障した設備のリペアだけで十分です。10万円～30万円の投資をして「+100万円」を目指したいですね。室内が綺麗だと高値成約できる可能性が確実にアップしていますので、「現況のまま販売する！」は、選択肢から除外してください。

【 築年数が10年くらいの場合 】

ハウスクリーニングだけでなく、クロス張替え・畳の表替え・水栓交換・トイレ交換・リペアなどで100万円～150万円前後かけると印象がかなり良くなります。費用対効果が高い箇所に絞ったリフォームで50万円～80万円に抑えるのもオススメです！

リフォーム・リペアを実施するかどうかで、成約価格に大きな差が生まれます。なぜなら、築10年くらいだと、ライバル物件が何もしていないからです。不動産を購入する場合「比較検討」して決めますよね？？それなら、綺麗な方が高く売れると思いませんか？？

【 築年数が20年を超える場合 】

売却不動産にどのような需要があるのか？

そこを見極めてから判断しましょう。

たとえば、

■ お金をかけず現況のまま住みたい

■ ちょっとだけリフォームしたい

■ リノベ済み物件を購入したい

■ フルリノベを楽しみたい

などが考えられます。

特に、最近は1,500万円～2,000万円かけてオシャレなフルリノベにチャレンジしてみたい！そんな需要が高まっていると感じています。実際、築10年～20年くらいのマンションで、リノベ会社さんと一緒に内覧してくれたお客さまから購入申込をもらうことが増えています。

これらの需要を満たすために、

■ 何もしない

■ ハウスクリーニングのみ実施

■ 簡単なリフォームだけ実施

■ 100万円～150万円かけたリフォームを実施

■ 300万円かけて外壁塗装を含むリフォームを実施

ケースバイケースで考え、アドバイス・提案しますので、一緒に検討しましょう！

なお、当然、お金をかけたくない売主さまもいますから、「絶対にリフォーム・リペアをしてください！」とまでは言いません。ゆとりがあるなら、物件力を高めて「相場＋5％」での成約を目指してほしいと願っています。

真っ直ぐ不動産のリフォーム・リペア・リノベーションは、REX（リクロス）の矢仲社長が担当してくれます。

REXでは、コスパ重視のリフォームを提案しています。

ちょっとオシャレに、

でも、生活もしやすくて、ちょうどいいな♪

そんなリフォームを、

「できるだけ安い価格」で提供しています。

リフォーム工事の紹介者へ支払う「紹介料（バックマージン）」がないので、一般的な不動産屋さんに依頼するよりも確実に安いと思います。何より、不動産売却が得意な矢仲社長がリフォーム提案してくれるので「費用対効果が高い提案」を受けられるのがウリになっています！

では、真っ直ぐ不動産の売却サポートで、実際にリフォームした現場の写真を見ていきましょう。

壁紙は数年で汚れてしまいますよね（涙）

コーナー部分はクロスが破れやすいですし、家具や家電をどかしてみるとけっこう汚れてしまっているものです。また、お子さんの落書きがあったり、引越のタイミングで壁に穴を空けてしまった…そんなことだってあるはずです。

そこで、クロスの張り替えがオススメです！クロスを張り替えるだけで一気に中古物件感が薄れませんか！？特に、アクセントクロスを張るとお客さまの印象アップに繋がりますよ♪

ペットと一緒に生活していて傷や臭いが付いている場合や、お子さんが玩具を投げて傷だらけになってしまった場合などは、フローリングの張り替えがオススメです！

上の写真、どうですか！？

リノベ済みみたいに綺麗ですよね♪

フローリングは張り替えしないで上張りするのも1つの選択肢ですよ。

バルコニーからの景色がウリになるなら、バルコニーの魅力を徹底的に高めて1番のアピールポイントに仕上げちゃいましょう！

この写真のようにバルコニータイルを張ると、明るく広く見えますし、リビングから見た景色の印象がさらにアップしますよ。そして、バルコニーで本を読んだり、珈琲を飲む生活をイメージしやすいように、テーブルや椅子を置いてみるのもオススメです♪

畳の表替えするだけで印象が一気にアップします！

さらに、い草の良い匂いで心が和みますよね♪

玄関を開けた瞬間から良い気分です～～

費用対効果も高いので超・オススメですよ。

ゆめ部長は、カエルちゃん色のグリーン、好きですけどね。でも、一般的には、グリーンよりホワイトの方が受けは良いです。

そこで、浴室の壁面にダイノックシートを張ってイメチェンしました！清潔感があり、お風呂が広く感じられたのも良かったです♪

トイレがちょっと古い印象を与えてしまうため、トイレ本体の交換を提案しました。しかし、他のリフォームで予算オーバーになってしまいそうだったので、壁紙・床（ヘリンボーン）・ペーパーホルダーの交換だけ実施しました。

暗い印象のクッションフロアをオシャレなヘリンボーンの床に変更した効果は抜群でした！買主さまの評価も高かったのが嬉しかったです！

水回りは汚れが付きやすく印象が悪くなりやすい箇所ですよね。また、5年・10年使用していると水漏れしていることも多いと言えます。

そこで！この写真のように設備を交換するのがオススメです！さらに、劣化してひび割れていたり、黒カビが付いていたりするコーキングも打ち直しておくと良いでしょう。

他にも、吸気口のレジスター交換も費用対効果が良いのでオススメです。レジスターは、割れている・変色している・汚れで真っ黒になっている…なんてことが多いですからね。

一戸建ての売却では、築10年を超えたら外壁塗装＋屋根塗装をオススメしています。

外壁塗装の効果は、見た目が新築のようになるだけではありません！10年～15年に1度は足場をかけて外壁・屋根塗装を実施するべきだと言われていますので、ちゃんと、建物メンテナンスを行っている！という安心感にもつながります。また、雨漏り防止にもなり、購入者さまの資産価値アップにもつながるのです。

特に、2棟以上の建売住宅の場合、お隣と差が出ることで印象アップに繋がります。以前、旧建売3棟現場の売却をサポートしました。この現場は、大通りと畑が近かったこともあり、全棟、外壁が黒ずんでいました。そこで、売主さまが150万円かけて外壁と屋根塗装を実施したところ、真っ白い新築のような外観に生まれ変わり、お隣と比べると大きな差が出ました。結果、「査定金額の上限＋α」の高値成約を勝ち取ることができたのです♪

上の写真を見て、どう思いましたか？

「これじゃあ、高く売れないよね…」

そう、思いましたよね！？きっと！！

そうです。

汚いと高く売れません。

汚いと早く売れません。

汚いとテンションが下がります。

購入者さまがリフォーム・リノベするとか関係ありません！

「高額な商品」「大事な資産」を売却するわけですから、汚くてもOKな理由は何1つ見つからないと思います。気持ちよく内覧してもらえるように、室内は必ず綺麗にしましょう。

ハウスクリーニングを入れるのも良いですし、今まで家族を見守ってくれた感謝の気持ちを込めてお掃除するのもオススメです。

その努力、必ず、実を結ぶでしょう。

残念ながら、建物の価値がないと判断される場合、「古屋付き土地」として売却するのか？それとも、「更地」で売却するのか？どちらが良いのでしょうか？

答えは、断然、更地です。

なぜなら、更地の方が建物が完成したイメージを持ちやすいからです。土地の中に入り、「この位置だと視界を遮るものがないから、空を切り取る窓を作ったら、リビングで過ごす時間が楽しくなりそうだねー♪」なんてお話をできたほうがワクワクしませんか！？

実際、「古屋付き土地」の成約事例は、周辺エリアの成約事例より若干安めになっていることが多いものです。査定をたくさん経験する中で、このことに気が付いたとき、「やっぱり更地が正解だな！」と理解したのです。

ただし、建物を解体してしまうと、契約締結時期に制限が生じる可能性があります。そのため、解体する場合は税理士先生に相談してもらい、成約期限を確認しながら販売スケジュールを組む必要がありますので注意しましょう。

そうそう。真っ直ぐ不動産なら、解体費用も安くなりますよ。

不動産はちょっとした工夫をするだけで、簡単に、100万円単位で成約価格に差が生まれるものです。「本当にそうなの？？」と疑われるかもしれませんが、一所懸命、物件力を最大化させることを意識して売却サポートしてきた結果、高く売れているのです。

他社さんでは売れなかったのに、

物件力を高めただけで、売れたんです。

他社さんは、値下げを提案していたのに、

一切値下げせずに、売れたんです。

大手で1年売れなかったのに、

200万円値上げして、売れたんです。

だから、結論はこうなります。

リフォーム・リペアはやったほうがいいですよ！

というわけで、今回のお話はここまでになります。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

高値成約を勝ち取る「標準サービス」一覧

【01】写真

【02】動画（YouTube）

【03】360°VR内覧

【04】販売図面 ＋ フォトギャラリー

【05】飾り付け

【06】リフォーム・リペア提案

【07】現地販売会

【08】現場管理

【09】詳細な売却活動報告・資料提供

【10】戦略的作戦会議