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2018年12月25日
不動産売買のお金

不動産を売却・購入する前に知っておきたい税金のキソ知識

不動産にはビックリするほどいろいろな税金が課税されます。税金の「キソ」知識として、購入・保有・譲渡・相続のタイミングでどのような税金が課税されるのか、不動産を売買するときに知っておきたい全体像を説明したいと思います。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  不動産を購入するときに課税される税金

2.  不動産を保有しているときに課税される税金

3.  不動産を譲渡したときに課税される税金

4.  不動産を相続・贈与するときに課税される税金

5.  確定申告 申告の時期と場所も確認しましょう!

6.  最後に…

不動産を購入するときに課税される税金

不動産の所有権を取得するまでの流れに沿ってみてみましょう。

 

売買契約書・請負契約書・銀行契約書:印紙税

売買契約:消費税

登記:登録免許税

所有権取得後:不動産取得税

 

この記事で税金の詳細を説明すると記事が長くなりすぎるので、この記事では全体像をつかむことに集中してください。

不動産を保有しているときに課税される税金

実は、不動産は保有しているだけで税金が課税されていくのです。いったい、どれだけ税金持っていけば気が済むんだ!なんて怒りたくもなりますね…。

 

固定資産税

都市計画税

 

新築戸建は3年間、新築マンションは5年間、「建物の固定資産税」が1/2になります。新築戸建は4年目、新築マンションは6年目に固定資産税・都市計画税が急激に上がって驚くことがあるようですので注意してください。

 

延床面積は50㎡以上280㎡以下であり、1/2になるのは床面積120㎡までになります。なお、新築戸建でも地上階数3以上の耐火・準耐火建築は5年間に延びます。

 

保有中の不動産を賃貸して賃料を受け取っている場合、不動産所得に対して所得税住民税が課税されます。場合によっては事業税を考える必要もあります。

不動産を譲渡したときに課税される税金

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して税金が課税されます。譲渡所得 ( 利益 ) に対する税金で「譲渡所得税」と呼んだりもしますが、中身は次の2つになります。

 

所得税

住民税

 

譲渡所得税は、不動産売買で利益が出た場合に課税されます。この税金は本当に難しくて、不動産屋さんではよくわからないはずです。ここでは簡単な説明だけしておきます。まずは計算式から見てみましょう。

 

所有期間5年以下 ( 短期譲渡 ) …

利益 × 39.63  % ( 所得税30.63%・住民税9% )

 

所有期間5年超 ( 長期譲渡 ) …

利益 × 20.315% ( 所得税15.315%・住民税5% )

 

所有期間10年超…

6,000万円以下の利益 × 14.21  % ( 所得税10.21%・住民税4% )

6,000万円超の利益  × 20.315% ( 所得税15.315%・住民税5% )

 

所得税の数字が細かいのは、所得税に復興特別所得税が2.1%加算されるためです。東日本大震災からの復興を目指して2037年まで課税されます。

 

所有期間が10年を超える場合の軽減税率「10年超所有軽減税率の特例」を適用してもらうには条件があります。詳細は別の記事で…。

 

利益の計算方法も細かすぎるので、これまた別の記事で…。

 

上記の利益が3,000万円までなら、利益を0円とみなして非課税にできる制度があります。(居住用財産の3,000万円特別控除)

 

この制度を利用できれば、利益から3,000万円控除した残りの利益に対してだけ上記の税額をかけて課税されることになります。

 

ただし、買い替えの場合は特に注意をしてほしいのですけど、「住宅ローン減税」とは選択適用になります。「最大で400万円戻ってきます!」と不動産屋さんがアピールしてくるものだから、使えて当然!と思っているとイタイ目にあうかもしれません…。

 

「3,000万円特別控除を利用した場合の譲渡所得税がいくらになるのか?」「住宅ローン減税は最大でどれくらい使えそうなのか?」を計算してから、どちらを選択するか考えるようにしてください。

 

確定申告の時期になる前に税理士先生または税務署にて相談することを強くオススメしています。

不動産を相続・贈与するときに課税される税金

ご両親が亡くなって相続する際には税理士先生に相談する人が多いので問題はないのですけど、皆さん、贈与税を甘く見過ぎているように感じています。

 

贈与時:贈与税

相続時:相続税

 

贈与税は相続税よりも高い税率が設定されています。

 

たとえば、20歳の子どもに両親が1,000万円贈与した場合、子どもは贈与税として210万円も納税しなければいけません。1,000万円もらったつもりが790万円にしかならないという、実におそろしい税金なのです。

 

気を付けて欲しいのは、贈与する意思はないけど実質的に贈与になる場合です。

 

具体例をあげてみますと、夫婦で50%ずつ持分を決めてマイホームを購入しました。この時は夫婦の年収はほぼ同額だったとします。その後、子どもが2人生まれたため、奥さまは専業主婦になり収入がなくなりました。

 

言われるまで気が付かないと思いますけど、この場合、奥さまの住宅ローンをご主人が支払っていることになり、ご主人から奥さまへ贈与しているとみなされる可能性があるのです!

 

こういうことにも注意をするようにしてくださいね。なお、当然のことながら、仕事を辞めれば所得税・住民税の支払いがなくなるので、住宅ローン減税の還付も受けられなくなりますよ。

確定申告 申告の時期と場所も確認しましょう!

不動産を購入したとき、残代金決済を完了した翌年に確定申告をすると「住宅ローン減税」を受けられる場合があります。(要件があります。)

 

その場合、最大で40万円 または 20万円まで、納めた所得税と住民税が還付されます。課税されるばかりでないのはありがたいことですね!

 

住宅ローン減税の対象になる場合は翌年に確定申告します。2年目からは勤務先が年末調整で手続きしてくれます。

 

不動産を売却したときは翌年に確定申告をします。自分で利益が出ていないと判断して確定申告しないのは危険ですからやめてください!利益が出たら所得税と住民税が課税されます。

 

損失があればその年の所得と損益通算して所得税が還付される可能性があります。また、翌年の住民税が安くなる または 非課税になる可能性もありますから、忘れずに申告するようにしましょう。

 

購入・売却に関する売買契約書・諸費用の領収証などをしっかり保管して確定申告に備えます。領収証などを紛失している場合でも、簡単に諦めずに探し出すことをオススメします。意外と見つかるものですから、しっかり節税してくださいね!

 

申告の時期と場所も知っておきましょう…

 

2018年に売買契約・2018年に残代金決済を行った場合は、翌年の2019年2月16日~3月15日に確定申告をしてください。この「翌年」というのは、残代金決済を行ったときを基準にしています。

 

そのため2018年に売買契約・2019年に残代金決済の場合、確定申告をするのは原則として2020年になります。

 

確定申告する場所は引越先の税務署になります。住民票の住所と住んでいる場所が異なる場合は、住んでいる場所の税務署で申請するそうですので、住民票の移転は関係ありません!

最後に…

本当に税金は難しいです。テキストを何度読んでも、あっという間に睡魔に襲われてやる気をそがれることの繰り返しです…。

 

「税金は一般人にはわからないようにわざと難しくしている」とよく聞きます。頭の良い人たちが意図的にわからないように作っているわけですから、不動産屋さんが完璧に理解しようとしてもムリなのだと思います。

 

それでも諦めずに、できる限り要点を整理して、税理士先生や税務署への橋渡しをしたいという気持ちで仕事に取り組んでいます。

 

そのためにも、さらに勉強をがんばり、このWebページでわかりやすく記事を書き続けていくつもりです。税法から逃げる不動産屋さんではなく、税理士法にひっかからない範囲で積極的に税金の説明をする不動産屋さんでいたいと思っています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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