不動産を売却・購入するときの税金を解説！

不動産にはビックリするほどいろんな種類の税金が課税されます。税金の基礎知識として、「購入」・「保有」・「譲渡」・「相続」のタイミングでどのような税金が課税されるのか？不動産を売買するときに知っておきたい全体像を解説します。

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

不動産を購入する時に課税される4つの税金を見てみましょう。

■ 売買契約書・請負契約書・銀行契約書：印紙税

契約書には印紙を貼付（ちょうふ）しなければいけません。印紙を貼って消印をすることで納税したことになります。

■ 売買契約：消費税

土地は消費税が非課税になりますけど、建物には消費税が課税されます。ただし、課税事業者ではない個人がマイホームを売買する際には消費税は建物にも課税されません！

■ 登記：登録免許税

登録免許税とは登記をする際に課税される税金です。所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記・住所変更登記などで課税されています。

■ 所有権取得後：不動産取得税

不動産を取得すると税金が課税されます。引越してしばらくしてから納税通知書が送られてくるのでビックリするかもしれません。軽減措置を受けられない不動産を購入すると数十万円も課税される可能性があります。

この記事で税金の詳細を説明すると記事が長くなりすぎるので、この記事では全体像をつかむことに集中してください！興味があれば、下記の参考記事を読んでもらえると嬉しいです♪

参考記事…

不動産売買契約の印紙税

消費税は「土地が非課税」で「建物は課税」

不動産売買契約の登録免許税

不動産売買契約の不動産取得税

実は、不動産は保有しているだけでも税金が課税されていきます。「どれだけ税金を持っていけば気が済むんだ！」な～んて怒りたくもなりますけど、購入時には絶対に確認しておいてほしい税金です。

■ 不動産を保有している場合

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税の2つを合わせて固都税（ことぜい）と呼んだりします。

毎年、1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税される税金です。東京23区であれば、6月頃に納税通知書が郵送されてきますので、1回払い または 4回払いで納税することになります。

参考記事…

毎年課税される固定資産税と都市計画税を解説！

保有中の不動産を賃貸して賃料を受け取っている場合、不動産所得に対して課税されます。所得（＝賃料＝利益）があるわけですから、税金が課税されるのは常識ですよね…？？

■ 不動産を賃貸している場合

所得税・住民税・事業税

たまに、不動産収入を確定申告していない人を見かけますけど…脱税になりますから気を付けてください。よくあるパターンは、ご主人が独身時代に購入したマンションの1室を結婚を機に貸し出してしまう場合です。

「ドキッ」とした方は下の参考記事をどうぞ…

参考記事…

賃料を確定申告していない人…それ、脱税ですよ！

不動産を売却して利益が出ると税金が課税されます。譲渡所得 ( 売却利益 ) に対する税金で「譲渡所得税」と呼んだりもしますが、中身は次の2つになります。

所得税・住民税

譲渡所得税は、不動産売買で利益が出た場合に課税されます。この税金は本当に難しくて、不動産屋さんではよくわからないはずです。ここでは簡単な説明だけしておきます。まずは計算式から見てみましょう。

所有期間5年以下 ( 短期譲渡 ) …


利益 × 39.63  % ( 所得税30.63%・住民税9% )

所有期間5年超 ( 長期譲渡 ) …


利益 × 20.315% ( 所得税15.315%・住民税5% )

所有期間10年超…


6,000万円以下の利益 × 14.21  % ( 所得税10.21%・住民税4% )

6,000万円超の利益　 × 20.315% ( 所得税15.315%・住民税5% )

上記の利益が3,000万円までなら、利益を0円とみなして非課税にできる制度があります。（居住用財産の3,000万円特別控除）この制度を利用できれば、利益から3,000万円控除した残りの利益に対してだけ上記の税額をかけて課税されることになります。

ただし、住み替えの場合は特に注意をしてほしいのですけど、「居住用財産の3,000万円特別控除」は「住宅ローン控除」と選択適用になります。つまり、どちらか1つしか使えないということですね。

不動産屋さんが「住宅ローン控除で所得税と住民税の還付を受けられます！」とアピールしてくるから「使えて当然！」と思っている人はイタイ目にあうかもしれません…。

どちらの制度を利用するか…？については、確定申告の時期がくる前に、税理士先生または税務署にて相談することを強くオススメしています。

参考記事…

不動産を売却して利益が出た時の税金

不動産や不動産の購入資金をもらったり、不動産を相続した際には、その利益に対して課税されます。

■ 贈与時：贈与税

■ 相続時：相続税

不動産を相続するなら税理士先生に相談するでしょうから、特に問題はないと思います。そのため、この記事では、注意が必要な贈与税について触れておきます。

贈与税は相続税よりもずっと高い税率が設定されています。

たとえば、20歳の子どもに両親が1,000万円贈与した場合、子どもは贈与税として210万円も納税しなければいけません。1,000万円もらったつもりが790万円にしかならないという、実におそろしい税金なのです。

贈与税は、不動産をもらう時だけでなく、購入資金や住宅ローンの負担についても贈与とみなされて課税されることがあります。贈与する意思はないけど実質的に贈与になる場合などに注意してください。

具体例をあげてみますと、夫婦で50%ずつ持分を決めてマイホームを購入しました。この時は夫婦の年収はほぼ同額だったとします。その後、子どもが2人生まれたため、奥さまは専業主婦になり収入がなくなりました。

言われるまで気が付かないと思いますけど、この場合、奥さまの住宅ローンをご主人が支払っていることになり、ご主人から奥さまへ贈与しているとみなされる可能性があります！（毎年110万円までなら課税されずに済むはずです。）

また、仕事を辞めれば所得税・住民税の支払いがなくなるので、住宅ローン控除の還付も受けられなくなります。

このような注意点がありますので、次の参考記事も読んで勉強してみてください！

参考記事…

贈与税を課税されない持分の決め方

両親・祖父母の援助を受けてマイホームを購入する3つの方法

不動産を購入すると「住宅ローン控除」を受けられる場合があり、建物の省エネ性能によって住宅ローン控除の効果（所得税・住民税の還付額）が変わります。住宅ローン控除の対象になる場合、翌年に確定申告が必要です。少し大変かもしれませんけど、2年目からは勤務先が年末調整で手続きしてくれますから安心してくださいね！

不動産を売却したときは翌年に確定申告します。利益が出たら所得税と住民税が課税されます。自分で利益が出ていないと判断して確定申告しないのは危険ですから絶対にやめましょう。費用はかかりますけど、プロの税理士先生へ相談するべきです。

損失があればその年の所得と損益通算して所得税が還付される可能性があります。また、翌年の住民税が安くなる または 非課税になる可能性もありますから、忘れずに申告するようにしましょう。

 

購入・売却に関する売買契約書・諸費用の領収証などをしっかり保管して確定申告に備えます。領収証などを紛失している場合でも、簡単に諦めずに探し出すことをオススメします。意外と見つかるものですから、しっかり節税してくださいね！

 

申告の時期と場所も知っておきましょう。

 

2022年に売買契約・2022年に残代金決済（＝引渡）を行った場合は、翌年の2023年2月16日～3月15日に確定申告をしてください。この「翌年」というのは、残代金決済を行ったときを基準にしています。

そのため2022年に売買契約・2023年に残代金決済の場合、確定申告をするのは原則として2024年になります。

確定申告する場所は引越先の税務署になります。住民票の住所と住んでいる場所が異なる場合は、住んでいる場所の税務署で申請するそうですので、住民票の移転は関係ありません！

参考記事…

【2022年版】マイホーム取得で使える3つの支援策

本当に税金は難しいです。テキストを何度読んでも、あっという間に睡魔に襲われてやる気をそがれることの繰り返しで、ゆめ部長も苦しんでいます（汗）

「税金は一般人にはわからないようにわざと難しくしている」と聞いたことがあります。頭の良い人たちが意図的にわからないように作っているわけですから、不動産屋さんが完璧に理解しようとしてもムリなのでしょうね～

それでも！ゆめ部長は諦めず、できる限り要点を整理して、税理士先生や税務署への橋渡しをしたいという気持ちで仕事に取り組んでいます。

さらに勉強をがんばり、このWebページでわかりやすく記事を書き続けていくつもりです。税法から逃げる不動産屋さんではなく、税理士法にひっかからない範囲で積極的に税金の説明をする不動産屋さんでいたいと思っています。

さぁ、今日も勉強しながら記事のリライト＋新規記事の執筆を頑張ります！！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。